I. Allgemeines.
Rn 194
Nach § 535 I 3 hat grds der Vermieter die auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten (s § 103 Rn 1) zu tragen. Das sind sämtliche Lasten, die ihn als Eigentümer oder dinglich Berechtigten treffen. Die Verpflichtung des Vermieters betrifft sowohl die öffentlich-rechtlichen Lasten, zB Grundsteuern (Hamm ZMR 86, 198), Kanalisationsgebühren, Schornsteinfegergebühren, Straßen- oder Wegereinigungskosten, Müllabfuhrgebühren, als auch die privatrechtlichen (zB eine Reallast gem §§ 1105 ff, aber auch die Zinsen aus einem durch Hypothek oder Grundschuld gesicherten Darlehen). Persönliche Lasten, zB Vermögenssteuern, Realsteuern, Gewerbesteuern oder eine Feuerversicherungsprämie, fallen hingegen nicht unter § 535 I 3. Der Vermieter kann Lasten iSv § 535 I 3 auf den Mieter individuell übertragen (Celle MDR 83, 402). Eine solche Übertragung wirkt sich aber nur auf das Innenverhältnis der Parteien aus und ist außerdem eng auszulegen (s.a. BGH ZMR 84, 337 [BGH 13.06.1984 - VIII ZR 141/83]). Im Zweifel ist von § 535 I 3 auszugehen (Köln NJW-RR 91, 1234 [OLG Köln 04.12.1990 - 15 U 75/90]; Celle ZMR 90, 410).
II. Nebenkosten.
1. Allgemeines.
a) Begriff.
Rn 195
Nebenkosten sind sämtliche Zahlungen, die der Mieter neben der Grundmiete erbringen muss. Die Nebenkosten umfassen va, aber nicht nur die Betriebs- und Heizkosten. S dazu iE § 556 Rn 2 ff.
b) Tragung der Nebenkosten.
aa) Betriebskosten.
Rn 196
Nebenkosten sind – wie § 556 I zeigt – in der Miete vollständig enthalten (BGH ZMR 20, 638 Rz 13). Kosten muss der Mieter grds (anders ist es nur für die Heizkosten, s Rn 198) nur dann tragen, wenn er selbst Anschlussnehmer ist oder die Parteien eine Kostentragungspflicht vereinbart haben (§ 556 Rn 9 ff).
Rn 197
Für Untermietverhältnisse (s § 540 Rn 2 f) gilt nichts anderes als für Hauptmietverhältnisse.
bb) Heiz- und Warmwasserkosten.
Rn 198
Für die Heiz- und Warmwasserkosten bedarf es nach § 2 HeizkostenV keiner Umlagevereinbarung (§ 556 Rn 34).
2. Umfang.
Rn 199
In welchem Umfang Nebenkosten umgelegt werden können – und wie bei mehreren Mietern zu verfahren ist (Maßstab) – bestimmt sich nach den jeweiligen Vereinbarungen. Ein Umlegungsmaßstab kann auch konkludent vereinbart werden (§ 556 Rn 11). Die Schriftformklausel des Mietvertrags steht der Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung nicht entgegen, wenn die Parteien die Geltung des mündlich Vereinbarten gewollt haben (BGH NZM 06, 11). Einschränkungen ergeben sich für alle Raummietverhältnisse aus der HeizkostenV, iÜ zB aus §§ 556, 556a (s § 556 Rn 1), aus der BetrKV oder aus §§ 20–27 NMV 1970 (s im Einzelnen § 556 Rn 2). Bei Umlage verbrauchsunabhängiger Betriebskosten hat der Vermieter im Verhältnis zur Gesamtheit der Mieter im Regelfall den Kostenanteil zu tragen, der auf leer stehende Wohnungen entfällt (BGH ZMR 04, 20, 22). Leerstandsbedingten Kostenverschiebungen zu Lasten des Mieters kann darüber im Einzelfall mit einer aus § 242 abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden (BGH NZM 15, 205 [BGH 10.12.2014 - VIII ZR 9/14] Rz 27).