Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 535 BGB – Inhalt und Hau ... / III. Betriebspflicht.

Rn 205

Unter einer Betriebspflicht ist die Verpflichtung des Mieters zu verstehen, die Mietsache während der gesamten Mietzeit iRd vertraglich vereinbarten Nutzungszwecks sowie der gesetzlichen und für die jeweilige Branche üblichen Öffnungszeiten (zur ›Klauselkontrolle‹ BGH ZMR 22, 116 Rz 25 ff; NJW 20, 1507 Rz 30 ff; GE 08, 1049; NJW 07, 2176, 2177) mit einem entspr Waren- und/oder Dienstleistungsangebot offen zu halten und selbst und/oder mit Hilfe Dritter zu betreiben (BGH ZMR 93, 57, 61; Kobl MietRB 04, 21; Hambg ZMR 03, 254). Die Betriebspflicht kann ausdrücklich, auch formularmäßig (BGH NJW-RR 10, 1017 Rz 13; ZMR 03, 57, 59), aber auch konkludent vereinbart werden (Köln NZM 02, 345). In der bloßen Vereinbarung einer Umsatzmiete ist noch keine Betriebspflicht zu sehen (BGH NJW 79, 2351 [BGH 04.04.1979 - VIII ZR 118/78]). Eine Gebrauchs- oder Betriebspflicht soll sich sogar nach Treu und Glauben (§ 242) auch aus besonderen Umständen ergeben können (Köln NZM 02, 345; LG Lübeck NJW-RR 93, 78; LG Hannover ZMR 93, 280). Sind keine Zeiten vorgegeben, ist der Umfang der Betriebspflicht/Gebrauchspflicht durch Auslegung zu ermitteln. Wird im Vertrag auf die gesetzlichen Ladenöffnungszeiten verwiesen, sind im Zweifel jene maßgeblich, die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses galten (BGH ZMR 07, 187). Die Betriebspflicht entfällt nicht, wenn die Fortführung eines Unternehmens zur Folge hat, dass nur Verluste erwirtschaftet werden (Kobl MietRB 19, 325). Ggf muss sich der Mieter eines Dritten bedienen, wenn er selbst den Betrieb zB aus gesundheitlichen Gründen nicht aufrechterhalten kann; vorübergehende Betriebseinstellungen, zB wegen Betriebsferien, Ruhetagen oder Inventuren, sind zulässig. Die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht soll mit dem Ende des Mietverhältnisses erlöschen, obwohl der Mieter das Objekt trotz Beendigung des Vertrags nicht räumt (Ddorf NZM 02, 131; ZMR 91, 181, 182; zw); die Betriebspflicht endet jedenfalls mit Unmöglichkeit (§ 275). Verstößt der Mieter gegen seine Betriebspflicht, kann der Vermieter neben Erfüllung Schadensersatz gem §§ 280 ff verlangen (Ddorf GuT 05, 56) oder nach § 543 II Nr 2 kündigen (BGH ZMR 93, 57, 61; Ddorf DWW 98, 85). Die Betriebspflicht ist mit einer Leistungsklage, ggf im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes (Hamm ZMR 18, 36; KG MDR 13, 511; LG München I MietRB 19, 328), durchzusetzen (Hambg WuM 03, 641; str). Der Streitwert eines Anspruchs auf Betriebspflicht ist idR auf den einer Jahresmiete entspr Betrag festzusetzen (KG ZMR 06, 611). Die Vollstreckung richtet sich nach § 888 ZPO.