Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 535 BGB – Inhalt und Hau ... / VIII. Beendigung des Mietvertrags.

1. Allgemeines.

Rn 68

Ein Mietverhältnis endet durch Aufhebungsvertrag (§ 144 Rn 64; BGH MDR 18, 856 [BGH 18.04.2018 - XII ZR 76/17] Rz 26) oder durch Zeitablauf, wenn es von vornherein befristet war; außerdem dann, wenn eine Partei kündigt oder – vor Übergabe – durch Rücktritt, § 346. Die Parteien können ihre zum Mietvertrag führende Willenserklärung außerdem nach § 123 mit Wirkung ex tunc anfechten (BGH NZM 08, 886 Rz 33). Dieses Recht wird auch nach Vollzug des Mietvertrags nicht durch die mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften (§§ 536 ff) und das Recht zur fristlosen Kündigung gem § 543 verdrängt (BGH NZM 08, 886 [BGH 06.08.2008 - XII ZR 67/06] Rz 34; LG Freiburg BeckRS 18, 33291). Zieht ein Mieter aus, bleibt er dennoch Mieter und schuldet die Miete, für die Durchführung von Renovierungsarbeiten, schlechthin für die Vertragserfüllung (LG Mönchengladbach WuM 03, 204). Nach endg Trennung von Eheleuten oder Lebenspartnern kann der eine vom anderen ggf die Zustimmung zur Kündigung der gemeinsam angemieteten Wohnung von dem in der Wohnung Verbliebenen verlangen (Köln ZMR 06, 770, 771). Eine fristlose Kündigung kann nicht nach § 140 in ein Angebot zur Aufhebung des Mietvertrags umgedeutet werden (s.a. BGH NJW 81, 43, 44 [BGH 24.09.1980 - VIII ZR 299/79]). Auch die schlichte Entgegennahme von Schlüsseln kann nicht als Mietaufhebungsvertrag ausgelegt werden (LG Gera WuM 05, 647 [LG Gera 19.11.2003 - 1 S 332/03]). Schweigen gilt – auch im kaufmännischen Geschäftsverkehr – grds nicht als Zustimmung, sondern als Ablehnung (vgl § 146 Rn 1). Ist das Mietverhältnis beendet, beschränken sich die Rechtsbeziehungen zwischen den Parteien nicht auf das Eigentümer-Besitzerverhältnis (§§ 987 ff) oder auf die Regelungen des Bereicherungsrechtes (§§ 812 ff). Vielmehr besteht nach § 242 ein schuldrechtliches Abwicklungsverhältnis mit nachvertraglichen Rechten und Pflichten, welches sich inhaltlich am bisherigen Mietverhältnis ausrichtet (LG Aachen MDR 92, 578). Nachvertragliche Pflichten können sich im Einzelfall aus der Eigenart des beendeten Mietvertrags oder den besonderen Belangen des Mieters ergeben. Zu den nachvertraglichen Pflichten des Vermieters gehört es jedenfalls, den Verkehr im und am vermieteten Objekt zu sichern. IRd Verkehrspflichten (s dazu Rn 49) ist er zur Erhaltung verpflichtet (LG Aachen MDR 92, 578; LG Hamburg ZMR 86, 122). Zu den Pflichten kann ferner die Erbringung von Versorgungsleistungen gehören (BGH NJW 09, 1947 [BGH 06.05.2009 - XII ZR 137/07]; s Rn 129). Der wesentliche Unterschied zum bisherigen Mietverhältnis besteht darin, dass der Vermieter nur noch im eingeschränkten Maße verpflichtet ist, den Mietgebrauch zu gewähren; allerdings hat er den Besitzstand des Mieters zu beachten.

2. Widerruf.

Rn 69

Ist der Mieter Verbraucher (§ 13) und der Vermieter Unternehmer (§ 14), kann dem Mieter gem §§ 355, 312 IV 1, 2 bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen (§ 312b Rn 14 ff) und bei Fernabsatzverträgen (§ 312c Rn 3) ein Widerrufsrecht (§ 312g I) zustehen (BGH NZM 18, 1011 [BGH 17.10.2018 - VIII ZR 94/17] Rz 13). Bis zu einem Widerruf ist der Mietvertrag schwebend wirksam. Übt der Mieter sein Widerrufsrecht fristgerecht aus, sind die Mietvertragsparteien nicht mehr an ihre auf den Vertragsabschluss gerichteten Willenserklärungen gebunden (§ 355 I 1). Durch den Widerruf wird der Mietvertrag in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt (§ 355 III 1). Wird eine in einer Haustürsituation geschlossene Modernisierungsvereinbarung vom Mieter widerrufen, schuldet er nicht allein schon wegen der durch die nachfolgende Modernisierungsmaßnahme eingetretenen Steigerung des bisherigen Wohnwerts einen Wertersatz in Gestalt einer nunmehr höheren Miete (BGH NZM 17, 517 [BGH 17.05.2017 - VIII ZR 29/16] Rz 19). Ferner schuldet er nach hM nur Wertersatz, wenn die Voraussetzungen des § 357 VIII vorliegen (LG Berlin GE 21, 1492, 1493; LG Münster ZMR 16, 628).

3. Schadensersatz.

Rn 70

Der Vermieter verletzt den Mietvertrag, wenn er das Mietverhältnis grundlos kündigt (BGH NJW 02, 730, 731) oder zurücktritt (BGH NJW 87, 831). Mit der wegen fehlender materieller Gründe unwirksamen Kündigung macht der Vermieter den Gebrauch der Mietsache str und verletzt damit Vertragspflichten. Geschieht das schuldhaft, wobei Fahrlässigkeit genügt, und erwächst dem Mieter daraus ein Schaden, ist der Vermieter gem §§ 241, 280 ersatzpflichtig. Das Risiko, die Rechtslage falsch zu beurteilen, trägt der Vermieter, so dass er die Vertragsverletzung in aller Regel auch dann zu vertreten hat, wenn er sich über die Rechtslage geirrt hat (BGH NJW 02, 730, 731). Gibt der Wohnraummieter eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurück, ist er gem §§ 535, 241 II, 280 I zum Schadensersatz verpflichtet (BGH NJW 14, 143 [BGH 06.11.2013 - VIII ZR 416/12] Rz 18).