Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 536c BGB – Während der M ... / B. Mängelanzeigepflicht gem § 536c I.

Rn 3

Der Mieter ist verpflichtet, Sach- oder Rechtsmängel (I 2) unverzüglich nach Kenntniserlangung dem Vermieter anzuzeigen. Gleiches gilt nach der offenen Gesetzesformulierung für erkennbar in Erscheinung getretene Mängel, die dem Mieter infolge grober Fahrlässigkeit nicht bekannt sind (BGH NJW-RR 02, 515 [BGH 14.11.2001 - XII ZR 142/99]) und für erkennbare konkrete Gefahren. Die Anzeigepflicht umfasst auch unerhebliche Mängel, da § 536c I im Unterschied zu § 536 I 3 keine Differenzierung enthält. Die Anzeige ist eine gem § 130 analog empfangsbedürftige Wissenserklärung. Sie muss unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 I) erfolgen. Ein fahrlässiges Untätigbleiben seiner Gehilfen muss sich der Mieter gem § 278 zurechnen lassen (MüKo/Häublein § 536c Rz 9). Eine Abbedingung des Verschuldenskriteriums in AGB ist unwirksam (offengelassen BGH NJW 93, 1061).

Rn 4

Nach dem Gesetzeszweck besteht keine Anzeigepflicht, wenn der Vermieter bzw sein Vertreter (§ 166), zB Hausverwaltung, vom Mangel bzw der zugrunde liegenden Gefahrenlage Kenntnis hat (Ddorf ZMR 09, 114: Wasseransammlungen auf Flachdach) bzw infolge grober Fahrlässigkeit nicht hat (BGH NJW-RR 02, 515) oder sich kurzfristig von dem Zustand der Mietsache selbst Kenntnis verschaffen kann (vgl BGH NJW 63, 1449). Gleiches gilt, wenn die Beseitigung des Mangels ohnehin unmöglich ist (BGH NJW-RR 99, 845). Wurde ein Mangel nur unzureichend beseitigt, lebt die Anzeigepflicht nach ihrem Sinn und Zweck wieder auf (Ddorf ZMR 91, 24). Die Beweislast richtet sich danach, ob der Mieter Mängelrechte gem II 2 oder der Vermieter Schadensersatzansprüche aufgrund unterlassener Anzeige nach II 1 geltend macht: Im ersteren Fall obliegt dem Mieter der Beweis für die rechtzeitige Übermittlung der Anzeige an den Vermieter (Koblenz, NJW-RR 13, 1041 [OLG Koblenz 17.01.2013 - 5 U 983/12]; vgl BGH NJW-RR 02, 515 [BGH 14.11.2001 - XII ZR 142/99]). Ebenso hat der Mieter hier eine anderweitig erlangte Kenntnis des Vermieters zu beweisen (Ddorf ZMR 87, 376). Im zweiten Fall (also bei SE-Ansprüchen des Vermieters) trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der Anzeigepflicht durch den Mieter (BGH NJW 13, 1299 [BGH 05.12.2012 - VIII ZR 74/12]).