Gesetzestext
(1) Der Mieter kann vom Vermieter Aufwendungen auf die Mietsache, die der Vermieter ihm nicht nach § 536a Abs. 2 zu ersetzen hat, nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangen.
(2) Der Mieter ist berechtigt, eine Einrichtung wegzunehmen, mit der er die Mietsache versehen hat.
A. Anwendungsbereich.
Rn 1
§ 539 I regelt den sonstigen Aufwendungsersatzanspruch des Mieters, soweit dieser nicht bereits von § 536a II erfasst wird. Die Vorschrift erfasst nicht den Ersatz notwendiger Verwendungen. Insoweit ist § 536a II (AG Brandenburg GE 12, 758) mit den dort geregelten Voraussetzungen eines Ersatzanspruchs des Mieters für die Beseitigung von Mängeln eine in sich abschließende Regelung. Aufwendungsersatzansprüche können nur im direkten Verhältnis Mieter-Vermieter geltend gemacht werden, nicht aber im Verhältnis des Untermieters zum Hauptvermieter/Eigentümer. Auch für unberechtigte Mieter = Besitzer scheidet § 539 aus; es gelten dann lediglich die §§ 994 ff. Bereicherungsrechtliche Ansprüche bestehen neben den Ansprüchen aus § 536a II, 539 I nicht (vgl BGH NZM 00, 566 [BGH 18.06.1999 - V ZR 24/98]). Ausn s Rn 9.
B. Voraussetzungen des Ersatzanspruchs.
I. Sonstige Aufwendungen.
Rn 2
Es ist kein ›Auffangtatbestand‹ gegeben, es ist streng zwischen notwendigen Aufwendungen iSd § 536a II und ›(sonstigen)‹ Aufwendungen iSd § 539 I zu unterscheiden (vgl Sternel II. Rz 612; Lammel § 539 Rz 9; Lehmann-Richter in: Schmidt-Futterer § 539 Rz 6 ff). Bei Luxusaufwendungen scheidet idR eine Ersatzpflicht gem den §§ 539 I, 677 ff, 812 ff aus. Zu den sonstigen Aufwendungen werden insb Aus- und Umbauten des Mieters gezählt, insb der Einbau einer Heizung oder eines Bades (LG Düsseldorf WuM 02, 491). Die sonstigen Aufwendungen sind auch abzugrenzen ggü Einrichtungen, die als sog Scheinbestandteile iSd § 95 II idR im Eigentum des Mieters bleiben. Hierzu zählen insb neue Schlösser, Türen, Schilder, Lichtschalter, Steckdosen, Antennen, etc.
II. Fremdgeschäftsführungswille des Mieters.
Rn 3
Da § 539 I keine Rechtsfolgen- sondern eine Rechtsgrundverweisung (aA Dötsch NZM 07, 275 u 08, 108) auf die §§ 677 ff enthält, muss auch der Fremdgeschäftsführungswille positiv festgestellt werden. Lediglich bei einem objektiv fremden Geschäft wird der Wille zur Fremdgeschäftsführung vermutet. Zu den Grenzen dieser Vermutung vgl K.W. Lange NZM 07, 785. Selbst bei einem sog ›auch fremden Geschäft‹ ist ein Fremdgeschäftsführungswille zumindest indiziert auch wenn gleichzeitig vom Mieter eigene Interessen verfolgt werden. Die Beseitigung von Mängeln der Mietsache fällt schon unter § 536a II und wird deshalb von § 539 I nicht erfasst (BGH ZMR 08, 281). Die typischen Mietermodernisierungen indizieren noch keinen Fremdgeschäftführungswillen nur weil die Investition fremdes Eigentum betrifft. Ein Fremdgeschäftführungswille kann sogar als ausgeschlossen betrachtet werden, wenn der Vermieter die Genehmigung zu Mietereinbauten (Horst DWW 16, 125) nur mit der Maßgabe erteilt, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses ein Rückbau zu erfolgen habe.
Rn 4
Wie sich aus § 678 ergibt, wird der subjektive Wille des Vermieters seinem objektiven Interesse bei Übernahme der Geschäftsführung ohne Auftrag durch den Mieter übergeordnet. Dagegen ist bei der Ausführung durch den Mieter primär das objektive Interesse des Vermieters maßgebend, nicht jedoch dessen Wille (vgl § 677 ›Mit Rücksicht auf …‹). Darf sich der Mieter als Geschäftsführer bei Widerspruch zwischen Interesse und Willen des Geschäftsherren/Vermieters nicht der weiteren Geschäftsführung enthalten, so soll er dem objektiven Interesse folgen. Nur die berechtigte Geschäftsführung ohne Auftrag begründet Ansprüche des Mieters aus den §§ 683, 670 iVm § 539.
Rn 5
Durch das Abstellen auf den subjektiven Willen des Vermieters soll verhindert werden, dass dieser ›aufgedrängte Bereicherungen‹ vergüten muss. Deshalb sind an einer Bejahung der Voraussetzung des § 683 1 strenge Anforderungen zu stellen (BGH ZMR 99, 93, AG Köln ZMR 19, 137).
III. Anspruchsgegner.
Rn 6
Da ein begründeter Ersatzanspruch bereits mit der Vornahme der Aufwendung entsteht, ist Anspruchsgegner der in diesem Zeitpunkt aktuelle Vermieter, jedenfalls nicht ein späterer Erwerber des Grundstücks (§ 566).
C. Höhe des Ersatzanspruchs.
Rn 7
Gem den §§ 683 1, 670 steht dem Mieter ein Anspruch in Höhe der Aufwendungen zu, die er nach den Umständen für erforderlich halten durfte. Hierbei kommt es wegen der Rechtsgrundverweisung (aA Dötsch NZM 07, 275, 279) auf die Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag nicht darauf an, ob diese Aufwendungen auch zu einer entspr Vermögensmehrung auf Seiten des Vermieters geführt haben. Die Aufwendungen sind nicht quasi retrospektiv zu betrachten, sondern es ist zu beurteilen, ob der Mieter bei Tätigen der Aufwendungen unter Berücksichtigung der subjektiven Interessen des Vermieters die richtige Prognoseentscheidung getroffen hat. Zum stillschweigenden Ausschluss des Anspruchs bei ausschließlichem Eigeninteresse des Mieters vgl BGH ZMR 07, 684 = WuM 07, 443.
D. Bereicherungsansprüche des Mieters.
Rn 8
Gem den §§ 539 I, 684 1 kann der Vermieter auch bei Fehlen eines Aufwendungsersatzanspruchs auf Herausgabe der Ber...
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