Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 543 BGB – Außerordentlic ... / a) Für zwei aufeinander folgende Termine.

Rn 19

Wegen des eindeutigen Gesetzeswortlauts genügt ein einmaliger Mietrückstand auch dann nicht, wenn der Mieter erklärt, er könne künftig nicht mehr zahlen (aA Ddorf NJW-RR 91, 1353). Bei Wohnraumiete ist nach § 569 III Nr 1 ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete erheblich, bei Mietverhältnissen über andere Räume gilt dies erst Recht (BGH NJW 15, 2417: im Ausnahmefall genügt auch eine Monatsmiete oder weniger). Maßgeblich ist die vertragliche Gesamtmiete und nicht die (berechtigterweise) geminderte Miete (BGH IMR 17, 476). Nach dem Gesetzeswortlaut in II Nr 3a müssen die Termine im Unterschied zu II Nr 3b aufeinander folgen, ohne dass zB ein Monat mit geringerem Mietrückstand dazwischen liegt (BGH ZMR 09, 19). Übersteigt der Mietrückstand insg eine Monatsmiete, ist für eine gesonderte Bewertung der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu jew einer Monatsmiete kein Raum (BGH NJW 22, 1014 [BGH 08.12.2021 - VIII ZR 32/20]).

Rn 20

Erforderlich ist Verzug (§ 286). Die Einrede des nichterfüllten Vertrages (§ 320) beseitigt den Verzug ohne weiteres (BGH NJW-RR 07, 1021 [BGH 18.04.2007 - XII ZR 139/05]). Zurückbehaltungsrechte (§ 273) müssen geltend gemacht werden (BGH WM 71, 1020), ebenso die Aufrechnung. Hinsichtlich des Verschuldens kann sich der Mieter entlasten (§ 286 IV) – zB bei Unklarheit über den Zahlungsempfänger (BGH ZMR 06, 26). Zahlungsunfähigkeit ist stets unbeachtlich (Garantiehaftung für Geldschulden gem § 276) – daher entlastet eine verspätete Zahlung durch Jobcenter den Mieter nicht (BGH NJW 16, 2805 [BGH 29.06.2016 - VIII ZR 173/15]; NJW 15, 1296 [BGH 04.02.2015 - VIII ZR 175/14]); ebenso der fahrlässige Irrtum, zur Minderung berechtigt zu sein (BGH NJW 15, 2417 [BGH 15.04.2015 - VIII ZR 281/13]; NJW 12, 2882 [BGH 11.07.2012 - VIII ZR 138/11]). Auch andere Rechtsirrtümer beseitigen die Fahrlässigkeit nicht (vgl BGH ZMR 87, 289, 291; s aber Brandbg IMR 20, 241 bei unklarem Übergang des PachtV auf Käufer). Für das Verschulden von Erfüllungsgehilfen gilt § 278; Erfüllungsgehilfe ist auch der Rechtsanwalt des Mieters (Köln ZMR 98, 763) oder der Mieterschutzverein (BGH NJW 07, 428). Eine Mahnung ist entbehrlich, da die Fälligkeit der Miete kalendermäßig iSd § 286 II Nr 1 bestimmt ist.

Rn 21

Bei Insolvenz des Mieters ist ab dem Insolvenzantrag die Kündigung wegen voriger Mietrückstände gem § 112 InsO ausgeschlossen. Die Kündigung bleibt aber möglich wegen eines Rückstandes, der erst nach dem Insolvenzantrag entsteht.