Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 546a BGB – Entschädigung ... / G. Weitergehender Schadensersatz gem § 546a II.

Rn 13

Bei Schlechterfüllung der Rückgabepflicht (vgl § 546 Rn 9) gelten die §§ 280 ff (vgl § 546 Rn 6). Bei Substanzschäden an der Mietsache, die der Mieter unter Verletzung seiner Obhutspflicht (vgl § 536c Rn°1) verursacht hat, ist keine vorherige Fristsetzung durch den Vermieter erforderlich (BGH NJW 18, 1746 [BGH 28.02.2018 - VIII ZR 157/17]; NJW-RR 18, 1103 [BGH 27.06.2018 - XII ZR 79/17]). Bei Nichterfüllung kann der Vermieter nach § 546a II neben dem Entschädigungsanspruch aus I weitergehende Verzugsschäden unter den Voraussetzungen des § 286 bzw sonstige Schäden nach den §§ 280 ff geltend machen. Ein Verschulden des Mieters ist stets erforderlich. Ein Mitverschulden des Vermieters ist (im Unterschied zu § 546a) gem § 254 anzurechnen (Ddorf ZMR 07, 780). Bei Mietermehrheit haftet bei vorhandener Einwirkungsmöglichkeit auf die Mietsache jeder Mieter in Abweichung von § 425 für das Verschulden des Mitmieters (Ddorf NJW-RR 87, 911).

Rn 14

Bei Wohnraummiete sind die Einschränkungen des § 571 zu beachten. Grds kann der Vermieter die höhere Miete verlangen, die ein zur Anmietung bereiter Dritter gezahlt hätte bzw die Erstattung des Schadensersatzes wegen Nichterfüllung, den der Vermieter an den Nachmieter leisten musste (Ddorf MDR 90, 725). Bei Eigenbedarf sind die Mehrkosten und sonstigen Aufwendungen des Vermieters aufgrund einer erforderlichen Zwischenmiete zu ersetzen. Unter den Voraussetzungen des § 281 ist grds auch ein Zwangsverkauf der Mietsache an den Mieter möglich, aber praktisch kaum durchführbar (MüKo/Bieber § 546a Rz 21).

Rn 15

Der Mieter muss sich hinsichtlich seines Verschuldens entlasten (§§ 280 I 2, 286 IV), die Beweislast für die übrigen Voraussetzungen, insb für den kausalen Schaden trifft den Vermieter. Gelingt der Nachweis eines Mietausfallschadens nicht, kommt nur ein Anspruch aus §§ 812 ff wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Mieters in Betracht, der ebenfalls nicht durch § 546a berührt wird, weil die Bestimmung die Rechte des Vermieters erweitern soll (Ddorf ZMR 07, 33; vgl BGH NJW-RR 00, 382). Gleiches gilt für Ansprüche aus §§ 987 ff (BGH NJW-RR 00, 382 [BGH 15.12.1999 - XII ZR 154/97]). Auch § 571 steht Ansprüchen aus §§ 812 ff nicht entgegen, da diese nicht auf Schadensersatz gerichtet sind. Bei Weitervermietung vorenthaltener Räume durch den Mieter kann der Vermieter gem § 816 II die vom Nachfolgemieter an den bisherigen Mieter geleistete Entschädigung herausverlangen, wenn er die entsprechende Verfügung des Mieters genehmigt (BGH NJW 83, 446 [BGH 10.11.1982 - VIII ZR 252/81]).