a) Barkaution und Verpfändung von Sparguthaben.
Rn 20
Bei Sicherheitsleistung durch ein Sparbuch hat der Mieter nur einen Anspruch auf Herausgabe des Sparbuchs bzw Freigabeerklärung, nicht jedoch auf Auszahlung der Kautionssumme (LG Berlin ZMR 02, 349). Gegenstand der Kautionsabrechnung sind einerseits der geleistete Kautionsbetrag sowie die Zinsen samt Zinseszinsen nach Abzug der bankseitig einbehaltenen Kapitalertragsteuer und des Solidaritätszuschlags sowie der Kontogebühren; gegenüberzustellen sind die Gegenansprüche des Vermieters. Im Anschluss an die erfolgte Kautionsabrechnung ist bei Barkaution das Guthaben unverzüglich an den Berechtigten/Mieter auszuzahlen. Hat das Sozialamt die Kaution nicht als Darlehen an den Mieter geleistet steht der Rückzahlungsanspruch dem Fiskus zu (LG Aachen NJW-RR 01, 224). Wird die Kaution nicht auf den Erwerber übertragen (kann der Mieter verlangen, LG Duisburg ZMR 21, 664), muss der Veräußerer in angemessener Zeit abrechnen (Ddorf ZMR 02, 109). Zur Frage, ob bzw inwieweit der Vermieter Einbehalte für zu erwartende Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung machen darf vgl Goetzmann ZMR 02, 566–572. Nach BGH ZMR 06, 431 sichert die Mietkaution auch noch nicht fällige Ansprüche aus dem Mietverhältnis; einen angemessenen Teil der Kaution darf der Vermieter bis zur Betriebskostenabrechnung einbehalten. Das AG Hambg (WuM 97, 213 [AG Hamburg 22.02.1996 - 48 C 1969/95]) hat als Obergrenze des Einbehalts einen Betrag in Höhe von drei bis vier monatlichen Vorauszahlungsbeträgen festgesetzt, soweit vertraglich keine gesonderte Regelung getroffen wurde. Betriebskostennachforderungen sind wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 III. Dem Vermieter ist es deshalb verwehrt, sich wegen solcher bereits verjährter Nachforderungen aus der Kaution zu befriedigen (BGH ZMR 16, 768, aA AG Hannover ZMR 16, 735: § 216 II analog). Nach Beendigung des Mietverhältnisses darf sich der Vermieter aus einer gewährten Barkaution durch Aufrechnung mit streitigen aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen befriedigen (BGH ZMR 21, 209).
b) Bürgschaft.
Rn 21
Ist als Mietsicherheit eine Bürgschaft (zum Verzicht auf die Einrede der Aufrechenbarkeit: Frankfurt ZMR 17, 393) geleistet worden, kann der Vermieter seine Forderungen sowohl gegen den Mieter als auch gegen den Bürgen (ggf auch wegen Forderungen gegen den Erben des Mieters, LG Münster WuM 08, 481 [LG Münster 23.04.2008 - 14 S 7/07]) geltend machen. Sind alle Forderungen des Vermieters ausgeglichen, ist die Bürgschaftsurkunde zurückzugeben (Hamm NJW-RR 92, 1036), und zwar an den Bürgen (AG und LG Potsdam ZMR 11, 48, Celle ZMR 02, 813). Der Bürge kann sich ebenso wie der Mieter auf die Verjährung der Forderungen berufen, für die er gebürgt hat: Der Vermieter kann zwar aufgrund der Regelung des § 215 ggü dem Mieter auch mit bereits verjährten Forderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen. Ggü dem Bürgen besteht jedoch idR keine Aufrechnungslage, sondern nur ein direkter Zahlungsanspruch. Soweit dieser erst nach Ablauf der Verjährungsfrist des § 548 geltend gemacht wird, kann sich der Bürge über § 768 auf die Verjährung der zu sichernden Forderung berufen; § 215 ist nicht analog anwendbar (BGH ZMR 98, 270 = WuM 98, 224). Noch weitergehend nimmt der BGH (NJW 98, 2972) an, dass auch eine vor Verjährung eingeleitete Klage des Vermieters gegen den Bürgen nicht die Verjährung des gesicherten Hauptanspruchs unterbricht und der Bürge die Einrede sogar dann noch geltend machen kann, wenn er bereits vor Ablauf der Verjährungsfrist rechtskräftig zur Zahlung verurteilt worden ist, dann im Wege der Vollstreckungsgegenklage nach § 767 ZPO. Dies sei keine Durchbrechung der Rechtskraft, sondern nur eine Einschränkung der Vollstreckbarkeit (BGH ZMR 99, 230). Zahlt der Bürge allerdings in Unkenntnis der bereits eingetretenen Verjährung auf die Forderungen des Vermieters, ist eine Rückforderung nach § 813 I 2 ausgeschlossen.