I. Vermieter.
Rn 4
Die Modernisierungsankündigung muss nach § 555c I vom Vermieter, von einem entsprechend § 185 Ermächtigten (BGH NJW 08, 1218 [BGH 13.02.2008 - VIII ZR 105/07] Rz 26) oder einem Vertreter (BGH NJW 12, 63 [BGH 28.09.2011 - VIII ZR 242/10] Rz 19; 08, 1218 Rz 26) abgegeben werden (allg § 535 Rn 80 ff). Die Ermächtigung muss nicht offenbart werden (BGH NJW 14, 1802 [BGH 19.03.2014 - VIII ZR 203/13] Rz 19; aA LG Berlin MM 09, 298). Auch einer Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht (BGH NJW 14, 1803 Rz 12 ff). Nach § 164 I 2 notwendig, aber auch ausreichend ist, dass sich die Vertretung aus den Umständen ergibt. Gibt eine Hausverwaltung die Erklärung ab, ist anzunehmen, dass sie im Namen des Vermieters handelt (BGH NJW 14, 1803 [BGH 02.04.2014 - VIII ZR 231/13] Rz 14). § 174 ist anwendbar. Sind Mehrere in Bruchteilsgemeinschaft Vermieter, kann die Erklärung gem. § 432 I 1 von einzelnen ihrer Mitglieder durchgesetzt werden – auch prozessual (BGH NJW 12, 63 [BGH 28.09.2011 - VIII ZR 242/10] Rz 18). In einer WE-Anlage muss der vermietende WEigtümer ankündigen, nicht die GdW. Die GdW ist aber ggf nach § 15 WEG verpflichtet.
II. Mieter.
Rn 5
Die Modernisierungsmaßnahme muss dem ›Mieter‹ (dazu § 535 Rn 90 ff) mitgeteilt werden. Wechselt der Mieter vor dem Beginn (Rn 7) bedarf es vorbehaltlich einer Abrede nach § 555f grds einer neuen Ankündigung, da in der Person des neuen Mieters andere Härtegründe gegeben sein können. Alternativ ist es möglich, die Mietsache sogleich nach ihrer neuen, künftigen Sollbeschaffenheit zu vermieten, dem Mieter also die Mietsache im modernisierten Zustand zu vermieten. Hierin liegt keine Umgehung des § 555f, da diesem der Fall, dass bei Vermietung die Ankündigung ggü dem Altmieter erteilt war, unbekannt ist.
III. Frist.
1. Überblick.
Rn 6
Die Modernisierungsankündigung muss dem Mieter spätestens 3 Monate vor dem geplanten Beginn zugehen (§ 130), ist aber bereits zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c I 2 eingehalten werden können (BGH ZMR 21, 572 Rz 51). Eines engen zeitlichen Zusammenhanges zwischen der Modernisierungsankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Maßnahmen iSe Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungsstandes bedarf es nicht (BGH ZMR 21, 572 Rz 51). Ein sehr frühe Ankündigung kann im Einzelfall aber gegen § 242 verstoßen (s.a. LG Berlin ZMR 20, 1022, dort aber wohl zu eng). §§ 187, 188 sind anwendbar. Die Mindestfrist beginnt also mit dem Tag, der auf die Zustellung folgt (§ 187 I). Dem Mieter wird durch § 555c I 1 ein Zeitraum zugebilligt, um sich auf die beabsichtigten (Bau-)Maßnahmen und die für ihn damit idR verbundenen Beeinträchtigungen einzustellen oder von seinem Sonderkündigungsrecht (§ 555e) Gebrauch zu machen (BGH NJW 07, 3565 Rz 14). § 555c I 1 dient damit nur dem Schutz des Mieters (BGH NJW 07, 3565 [BGH 19.09.2007 - VIII ZR 6/07] Rz 15). Muss der Vermieter eine Duldung erzwingen, ist § 555c I 1 nicht anwendbar. Auch in diesem Falle ist aber rechtzeitig (§ 555a Rn 12) anzukündigen, wann begonnen wird.
2. Beginn und Ende.
Rn 7
›Beginn‹ ist der Zeitpunkt, in dem der nach § 555d II 1 Geschützte die maßgebliche Härte iSv § 555d II 1 erfährt. Von bloßen Vorbereitungsmaßnahmen (Vermessung, Markierung, Voruntersuchungen, Besichtigungen) gehen idR keine Härten aus. ›Beginn‹ iSv § 555c I 1 ist daher idR der voraussichtliche (§ 555c I 2 Nr 2) Zeitpunkt, in dem die geplante, vorbereitete Modernisierungsmaßnahme substanziell anfängt, in dem also durch eine bauliche Veränderung in die Mietsache ›eingegriffen‹ und äußerlich sichtbar wird (LG Berlin ZMR 21, 112; s.a. Hinz NZM 13, 209, 226; Abramenko § 2 Rz 25). Kein substanzieller Eingriff ist zB die bloße Einrichtung der Baustelle, das Aufstellen von Schildern oder Planungen (LG Berlin GE 02, 1626). Eine Modernisierungsmaßnahme ist ebenso wie eine Erhaltungsmaßnahme (erst) beendet, wenn sich die Mietsache, va die Mieträume, wieder in einem vertragsgemäßen Zustand befindet.
IV. Form.
Rn 8
§ 555c I 1 verlangt Textform (§ 126b). Die Ankündigung muss grds in einem Schreiben erfolgen; geringfügige spätere Nachbesserungen sind aber zulässig (BayObLG NJW-RR 01, 300; LG München I ZMR 09, 453; str).
V. Willenserklärung/geschäftsähnliche Erklärung.
Rn 8a
Ob es sich bei der Modernisierungsankündigung um eine Willenserklärung oder eine geschäftsähnliche Erklärung handelt, ist str (ohne Stellungnahme BGH ZMR 21, 723 Rz 19). In beiden Fällen sind die Vorschriften zur Auslegung von Willenserklärungen (direkt oder zumindest entspr) anwendbar (BGH ZMR 21, 723 Rz 19). Für Willensmängel gilt nichts anderes.
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