Rn 14
Gegenstand der Pauschale müssen und können allein Betriebskosten (Rn 3 ff) mit Ausn der Heiz- und Warmwasserkosten sein. Deckt eine Pauschale verbrauchsabhängige Kosten ab, ist der Mieter nach § 241 II verpflichtet, einen übermäßigen, über das gewöhnliche und der Pauschale zu Grunde liegende Maß hinausgehenden Verbrauch zu vermeiden; liegt es nicht so, kann er nach § 280 I 1 zum Schadensersatz verpflichtet sein (LG Oldenburg ZMR 02, 200). Da die HeizkostenV eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung vorschreibt und zwingendes Recht enthält, kann in ihrem Anwendungsbereich keine Pauschale vereinbart werden, sofern nicht Ausnahmetatbestände (§§ 2, 11 HeizkostenV) vorliegen (s.a. Rn 34).
Rn 15
Eine einheitliche Pauschale für Betriebs- und Kosten, die eigentlich Bestandteil der Grundmiete sind, verstößt in Formularmietverträgen gegen § 307 I 2. In Individualverträgen ist die Pauschale mangels anderer Auslegungsmöglichkeiten der Grundmiete zuzurechnen mit der Folge, dass eine Erhöhung nach § 560 ausgeschlossen ist (Schmid WuM 01, 424). Aus der Vereinbarung muss sich ergeben, welche Betriebskosten umfasst sind. Eine Vereinbarung, die auch nach Auslegung nicht erkennen lässt, welche Betriebskosten umfasst sind, ist wegen Unbestimmtheit unwirksam.
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