Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 556 BGB – Vereinbarungen ... / c) Höhe/Angemessenheit (§ 556 II 2).

aa) Überblick.

Rn 22

Die Höhe der Vorauszahlungen muss nach § 556 II 2 ›angemessen‹ sein (s.a. § 20 III 1 NMV 1970). Auf andere Mietverträge ist § 556 II 2 (bzw § 20 III 1 NMV 1970) entspr anzuwenden, da er Ausdruck eines allgemeinen Rechtsgedankens ist (KG MDR 10, 1311; Rn 169).

bb) Prognose/Schätzung.

Rn 23

Angemessen sind Vorauszahlungen, wenn die zu erwartenden Kosten ›ungefähr‹ gedeckt werden. Die Angemessenheit wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass gewisse Überzahlungen eintreten können, weil künftige Kosten nie genau kalkuliert werden können (BayObLG ZMR 96, 20). Dabei ist es auch zu berücksichtigen, wenn bestimmte Kosten gar nicht anfallen können, zB Heizkosten, wenn die Heizungsanlage stillgelegt ist (KG MDR 10, 1311). Die Prognose schafft keinen Vertrauenstatbestand dahin, dass die Vorauszahlungen in etwa die anfallenden Kosten abdecken (BGH NJW 04, 1102 [BGH 11.02.2004 - VIII ZR 195/03] unter II 2). Eine Pflichtverletzung soll aber zu bejahen sein, wenn ›besondere Umstände‹ gegeben sind (§ 535 Rn 40) oder der Mieter nachgefragt hat (Rostock ZMR 09, 527, 528). Besondere Umstände können etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und jemanden auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen (BGH NJW 04, 1102 unter II 2; Rostock ZMR 09, 527, 528). Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter Kosten bewusst nicht bei der Berechnung der Vorauszahlung einbezogen hat (KG ZMR 07, 963). Allein der Umstand, dass der Vermieter nicht von sich aus darauf hinweist, dass die Vorauszahlungen nicht kostendeckend sind, begründet noch keine Arglist (Rostock ZMR 09, 527). Sind die Vorauszahlungen pflichtwidrig zu hoch angesetzt, kann der Mieter Herabsetzung verlangen (AG Hamburg-Wandsbek WuM 96, 28), aber nicht eigenmächtig kürzen. Der Mieter kann ferner ggf Freistellung verlangen (KG ZMR 07, 963; Ddorf ZMR 00, 604; zw), jedenfalls aber kündigen. Für künftige Kostensteigerungen trifft den Vermieter eine Aufklärungspflicht allenfalls dann, wenn ihm die Kostensteigerung bekannt ist oder er damit rechnet (BGH ZMR 91, 170).

cc) Vorauszahlungen von vornherein unangemessen hoch/Anpassung (§ 560 IV).

Rn 24

Sind Vorauszahlungen von vornherein unangemessen hoch, so ist die Vereinbarung unwirksam, soweit sie die angemessene Höhe überschreitet (BayObLG ZMR 96, 20). Jede Vertragspartei kann gem. § 560 IV nach einer Abrechnung ferner durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen (§ 560 Rn 22 ff).