I. Allgemeines.
Rn 38
Nach hM kommt der Abrechnung kein ›rechtsgeschäftlicher Erklärungswert‹ zu (s.a. Jacoby ZMR 17, 781 (787). Sie sei lediglich ›Rechenvorgang iSd § 259‹ (BGH NJW 16, 3231 Rz 20; 10, 1965 Rz 8). Freilich wird sie entsprechend § 130 I wirksam (s.a. Rn 89). Bei mehreren Mietern (s.a. Rn 40) gilt § 425 I. §§ 119 ff sind nicht anwendbar.
II. Sinn und Zweck.
Rn 39
Leistet der Mieter Vorauszahlungen (Rn 20 ff), so ist hierüber abzurechnen (§ 556 III 1; s.a. § 20 III 2 NMV 1970). Dies dient abstrakt der Abrechnungssicherheit, der Streitvermeidung und der Schaffung von Rechtsklarheit in überschaubarer Zeit (BGH NJW-RR 21, 15 [BGH 28.10.2020 - VIII ZR 230/19] Rz 42), und konkret dazu, die Betriebskosten des jeweiligen Abrechnungszeitraums (Rn 42) zu erfassen, zusammenzustellen und unter Abzug der jew geleisteten Vorauszahlungen auf die einzelnen Mieter zu verteilen (BGH NJW 18, 1599 [BGH 07.02.2018 - VIII ZR 189/17] Rz 15). Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, einen behaupteten Anspruch zu prüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (BGH NJW 15, 51 [BGH 22.10.2014 - VIII ZR 97/14] Rz 13; 12, 1502 Rz 24). Die Übermittlung einer formal ordnungsgemäßen Abrechnung dient ferner dazu, die Fälligkeit des sich hieraus ergebenden Saldos, also einer eventuellen Nachforderung oder eines Guthabens, herbeizuführen (BGH NJW 10, 1965 [BGH 28.04.2010 - VIII ZR 263/09] Rz 8) sowie den Lauf der Frist für Einwendungen des Mieters nach § 556 III 5 in Gang zu setzen (BGH ZMR 16, 436 Rz 17; Rn 125).
III. Abrechnungspflicht und -anspruch.
Rn 40
Der Vermieter iSd Gesetzes (§ 535 Rn 83 ff) hat ggü jedem Mieter iSd Gesetzes (§ 535 Rn 90 ff) spätestens mit Ablauf des Abrechnungszeitraums (Rn 42) abzurechnen (Rn 52) und dies ›mitzuteilen‹ (§ 556 III 2), sofern der Mieter Betriebskosten gezahlt hat; ob er Vorauszahlungen leisten musste, ist unerheblich (LG Berlin GE 07, 1252; s.a. BGH WuM 18, 432 [BGH 16.03.2018 - V ZR 60/17] Rz 13; aA LG München II NZM 12, 342 [LG München II 22.03.2011 - 12 S 4491/10]). Auf die Abrechnung hat jeder Mieter einen Anspruch (unzutreffend BGH NJW 10, 1965 [BGH 28.04.2010 - VIII ZR 263/09] Rz 8), der mit Ablauf des Abrechnungszeitraums zu verjähren beginnt. IdR ist schriftlich abzurechnen – wobei § 126 nicht gilt. Es genügt eine Übermittlung per Fax oder E-Mail. Eine nur mündliche Abrechnung ist nicht zumutbar. Im preisgebundenen Wohnraum ist die Schriftform zu beachten. Der Anspruch ist mit Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 III 2) durchsetzbar. Die Abrechnungspflicht ist erfüllt (§ 362), wenn die Abrechnung formal ordnungsgemäß ist und den ganzen Abrechnungszeitraum (Rn 42) umfasst (Rn 87 zu Teilabrechnungen). Bei einem Mieterwechsel während des Abrechnungszeitraums (Rn 42) ist keine Teilabrechnung (§ 556 III 4) geschuldet (Rn 87). Bei der Abrechnung müssen aber die für die betreffende Mietsache entstandenen Betriebskosten zeitanteilig zwischen den jeweiligen Mietern aufgeteilt werden (LG Frankfurt/M NZM 02, 336). Bei Abrechnung ›nach erfasstem Verbrauch‹ (§ 556a Rn 11) hat der Mieter einen Anspruch auf Zwischenablesung. Die Abrechnung muss so gestaltet sein, dass der Mieter diejenigen Kosten abgrenzen und beziffern kann, die ihm für erbrachte Dienstleistungen berechnet werden.
Rn 41
Die Grundsätze für die Abrechnung gelten nicht analog, wenn Nebenkosten ›entspr dem Anfall‹ umgelegt werden, ohne dass Vorauszahlungen vereinbart sind (LG München II ZMR 12, 777; LG Potsdam ZMR 11, 48; aA LG Berlin GE 07, 1252).
IV. Zeitpunkt (Abrechnungszeitraum).
Rn 42
Nach § 556 III 1 ist ›jährlich‹ abzurechnen (Abrechnungszeitraum/Abrechnungsperiode); s für den preisgebundenen Wohnraum § 20 III 2 NMV 1970. Der Abrechnungszeitraum darf ein Jahr nicht überschreiten (BGH NZM 08, 520 Rz 10). § 556 III 1 schreibt nicht vor, welcher jährliche Zeitraum der Abrechnung zugrunde zu legen ist (BGH NZM 08, 520 Rz 10). In Betracht kommen etwa das Kalender- oder das Mietjahr oder der Jahreszeitraum, innerhalb dessen idR die Abrechnungen der Versorgungsträger erteilt werden (BGH NZM 08, 520 Rz 10). Sofern der Mietvertrag keine Festlegung eines Abrechnungszeitraums enthält, bestimmt der Vermieter die (erste) Abrechnungsperiode nach billigem Ermessen, § 315. Der Abrechnungszeitraum kann für verschiedene Betriebskosten unterschiedlich bestimmt werden (BGH NZM 08, 520 [BGH 30.04.2008 - VIII ZR 240/07] Rz 12 und Rz 16). § 193 ist anwendbar. Daher wird die Frist bis zum nächsten Werktag verlängert, wenn der letzte Tag auf einen Sonn- oder auf einen am Erklärungsort – also am Sitz des Vermieters – staatlich anerkannten, allgemeinen Feiertag oder auf einen Sonnabend fällt (Lützenkirchen NJW 15, 3078).
Rn 43
Eine zum Nachteil des Mieters von § 556 III 1 abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 556 IV; s.a. BGH NJW 11, 2878 Rz 8). Auch kürzere Abrechnungszeiträume können grds nicht gewählt werden (LG Berlin GE 91, 935). Im Einzelfall kann sich jedoch ein kürzerer Abrechnungszeitraum dadurch ergeben, dass die Wohnung erst während des festgelegten Abrechnungszeitraums bezugsfertig wird oder dass der Vermieter ausnahmsweise ...
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