Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 556 BGB – Vereinbarungen ... / II. Beurteilung der (Un-)Wirtschaftlichkeit.

1. Grundsätze.

Rn 143

Der Vermieter muss sich so verhalten, wie sich ein wirtschaftlich Denkender verhalten würde, wenn die Möglichkeit der Kostenumlegung nicht bestünde (LG Dresden CuR 04, 65). Dabei ist dem Vermieter ein Entscheidungsspielraum zuzubilligen (BGH NJW 10, 3647 Rz 18 zur Gewerberaummiete). Er ist nicht gehalten, stets die billigste Lösung zu wählen (Ddorf GE 13, 1273), sondern darf andere für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung relevante Kriterien, wie zB die Zuverlässigkeit des Vertragspartners, in seine Entscheidungsfindung einbeziehen (BGH NJW 10, 3647 [BGH 13.10.2010 - XII ZR 129/09] Rz 18 zur Gewerberaummiete).

Rn 144

Da die Wirtschaftlichkeit objektiv zu beurteilen ist, kommt es auf die persönlichen Kenntnisse und Möglichkeiten des Vermieters nicht an. Was gilt, hängt wesentlich vom Charakter des Mietobjektes und der Mietsache ab, der sich aus der Lage, den baulichen Gegebenheiten, dem Repräsentationscharakter und dem Nutzungszweck ergibt (LG Hamburg ZMR 01, 970). Der Nutzungszweck bestimmt sich nach dem vertragsgemäßen Gebrauch und damit insb auch nach dem jeweiligen Mietvertrag.

Rn 145

Dem Vermieter steht es auch frei, selbst Verbesserungen an der Mietsache vorzunehmen. Sofern nicht abw vertragliche Regelungen bestehen, obliegt es seiner Organisationskompetenz, ob er selbst tätig wird oder die Aufgaben durch Angestellte oder selbständige Unternehmer erledigen lässt (BGH ZMR 04, 430 unter II 2).

2. Beispiele.

Rn 146

Der Entscheidungsspielraum ist überschritten bei Kosten für Maßnahmen, die nicht erforderlich oder sinnlos sind. Das gilt:

• Wenn sich der Vermieter auf unangemessene, Marktunübliche überhöhte Entgelte einlässt (Dorf ZMR 14, 31; Celle ZMR 99, 238, 240; LG Köln NZM 05, 453). Der Vermieter muss zwar nicht unbedingt den billigsten Anbieter wählen (Rn 143). Von ihm kann aber grds verlangt werden, dass er denkbare Anbieter zur Abgabe eines Angebots auffordert (KG GE 11, 545) – mindestens 3 (s.a. § 18 WEG). Bei kostenintensiven Betriebskostenarten ist eine Ausschreibung zu fordern (AG Dortmund ZMR 16, 457; WuM 15, 626).
• Für Wartungsverträge über Einrichtungen und Anlagen, die keinem regelmäßigen Verschleiß unterliegen und von denen auch keine Gefahr ausgeht, zB Wartungsverträge für Herde (AG Lichtenberg WuM 98, 572) und für Klingel- und Gegensprechanlagen (AG Hamburg WuM 98, 308) – wenn nicht im Einzelfall aufgrund besonderer Umstände ein Wartungsbedarf besteht.
• Für Kosten, die nicht geschuldet werden (LG Chemnitz WuM 03, 217 [LG Frankfurt am Main 10.12.2002 - 2/11 S 194/02]). Das gilt auch für Trinkgelder (LG Berlin GE 81, 235; aA LG Hamburg ZMR 60, 75).
• Für Zahlungen, die trotz Verjährung erbracht werden.
• Für Kosten, die wegen einer Säumnis des Vermieters entstehen, zB Säumniszuschläge, Mahngebühren und Verzugszinsen.
• Gegen überhöhte Gebühren und Steuern muss der Vermieter mit Rechtsbehelfen vorgehen (LG Berlin GE 03, 121).
• Ohne ein konkretes Gebäudeschadenswagnis widerspricht es einer vernünftigen Bewirtschaftung einer Immobilie, dieses Risiko abzudecken (BGH NJW 10, 3647 [BGH 13.10.2010 - XII ZR 129/09] Rz 21 zur Gewerberaummiete).
• Wenn eine Anlage behebbare Mängel aufweist.

Rn 147

Der Entscheidungsspielraum ist grds noch nicht überschritten:

• Wenn der Vermieter nicht die wirtschaftlich vorteilhafteste Versorgungsvariante wählt (BGH NZM 2007, 563 [BGH 13.06.2007 - VIII ZR 78/06] Rz 14 für das Verhältnis Zentralheizung/Wärmecontracting; Rn 143).
• Wenn der Vermieter Anlagen entspr den Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften überprüfen lässt (BGH ZMR 07, 361 unter II 3).
• Wenn der Vermieter von Anfang des Mietvertrags an eine unwirtschaftliche Anlage einsetzt (keine Modernisierungspflicht).

Auch eine schlechte Aufgabenerfüllung reicht nicht aus, um die Höhe des gezahlten Entgeltes nur teilweise als umlegungsfähig anzusehen (AG Oldbg ZMR 13, 362; aA AG Frankfurt/M WuM 96, 778; AG Offenbach WuM 80, 114). Erst wenn der Vermieter kündigen oder Abzüge vom Entgelt machen könnte, fehlt es an der Erforderlichkeit der Ausgaben (Wall WuM 07, 9 [OVG Nordrhein-Westfalen 22.08.2006 - 14 A 428/04]).