Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 556 BGB – Vereinbarungen ... / VI. Umlegungsbezugspunkt.

1. Gebäude.

a) Mietshaus.

Rn 46

Umlegungsbezugspunkt ist grds ein Mietshaus – ein Haus mit mehreren Mietwohnungen (BGH NJW 16, 866 [BGH 20.01.2016 - VIII ZR 93/15] Rz 8; s.a. § 2 II. BV für preisgebundenen Wohnraum.

b) Gebäude einer WE-Anlage.

Rn 47

In einer WE-Anlage ist grds das Gebäude, in dem das SonderE liegt, der Umlegungsbezugspunkt. Die Räume/Flächen, die im SonderE stehen, können nach hM kein Umlegungsbezugspunkt sein. Dies folgt ggf aus § 556a III 1.

2. Wirtschafts- und Abrechnungseinheit.

Rn 48

Der Vermieter kann nach hM, die § 556 I 2 widerspricht, jederzeit (BGH ZMR 12, 173 Rz 4) nach billigem Ermessen gem. § 315, bei preisgebundenem Wohnraum nach § 2 II 2, 3 II. BV, ohne Verstoß gegen § 556 IV (BGH NJW 11, 368 Rz 20) für alle oder einige Betriebskosten (BGH NJW 11, 368 Rz 18), zB die Heizkosten, mehrere Gebäude zu einer ›Wirtschafts- und Abrechnungseinheit‹ zusammenfassen (BGH ZMR 12, 173 Rz 4; NJW 11, 368 Rz 17; ZMR 11, 458 Rz 11) – soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist (BGH ZMR 11, 24 Rz 10; 05, 937 Rz 17). ›Technische‹ Gründe sind hierfür nicht erforderlich (BGH NJW 11, 368 Rz 18). Auch ein Einbau von Zwischenzählern für jedes einzelne Gebäude ist nicht erforderlich (BGH ZMR 11, 458 Rz 11). Eine ›Wirtschafts- und Abrechnungseinheit‹ soll auch stillschweigend mit der Abrechnung gebildet werden können (BGH ZMR 12, 173 Rz 4); einer Ankündigung bedarf es nicht (BGH ZMR 12, 173 Rz 4). Entspr gilt bei einem vermieteten Sondereigentum (s.a. Rn 79 und § 556a Rn 17a). In der Abrechnung muss nicht angegeben werden, aus welchen einzelnen Gebäudeteilen oder Hausnummern sich die Wirtschaftseinheit zusammensetzt (BGH NZM 20, 320 [BGH 29.01.2020 - VIII ZR 244/18] Rz 14).

Rn 49

Erörtert wird, ob es für die Bildung einer ›Wirtschafts- und Abrechnungseinheit‹ eine Anforderung ist, dass die Gebäude ›einheitlich verwaltet‹ werden, in ›einem unmittelbaren örtlichen Zusammenhang stehen‹ und zwischen den einzelnen Gebäuden ›keine wesentlichen Unterschiede im Wohnwert‹ bestehen (grundlegend Kobl NJW-RR 90, 1038, 1039 [LG Lüneburg 09.02.1990 - 4 T 197/89]) – was jew grds zw ist. Richtig wäre es, die Bildung von ›Wirtschafts- und Abrechnungseinheiten‹ schlicht abzulehnen.