1. Grundsatz.
Rn 82
Abrechnungspflichtiger ist, wer bei Ablauf des Abrechnungszeitraums (Rn 42) Vermieter (§ 535 Rn 83 ff) ist. Dies kann auch ein WEigtümer sein (Rn 79). Bei einer Vermietermehrheit müssen alle Vermieter die Abrechnung erteilen (LG Berlin GE 98, 245). Der Vermieter braucht nicht persönlich abzurechnen, sondern kann sich dafür Hilfspersonen oder Dritter oder eines Stellvertreters (dann gilt § 174) bedienen (BGH NJW 14, 1802 [BGH 19.03.2014 - VIII ZR 203/13] Rz 14).
2. Vermieterwechsel.
Rn 83
Der frühere Vermieter muss über die zum Zeitpunkt des Vertragsüberganges bereits abgeschlossenen Abrechnungszeiträume abrechnen und bleibt insoweit berechtigt und verpflichtet (BGH NZM 13, 854 [BGH 25.09.2013 - VIII ZR 280/12] Rz 18; 07, 441 Rz 13; 05, 17 zur Gewerberaummiete). Gleiches gilt für den Erwerber im Wege des Zwangsversteigerungsverfahrens nach § 57 ZVG (BGH NZM 08, 100 Rz 16). Der Erwerber ist jedoch nicht abrechnungspflichtig, wenn der Mietvertrag im Erwerbsjahr beendet worden ist und der Mieter geräumt hat, bevor der Erwerber Eigentümer oder sonst wie rechtsgeschäftlich in die Vermieterstellung eingetreten ist (BGH NZM 07, 441 [BGH 04.04.2007 - VIII ZR 219/06] Rz 13).
3. Zwangsverwalter.
Rn 84
Der Zwangsverwalter rückt nach § 152 ZVG in die Pflichten des Vermieters ein (Schlesw NJOZ 19, 1397 Rz 37). Er muss auch solche Abrechnungszeiträume abrechnen, die vor seiner Bestellung liegen, sofern eine etwaige Nachforderung von der als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung erfasst wird (BGH NJW 06, 2626 [BGH 03.05.2006 - VIII ZR 168/05] Rz 6; 03, 2320 unter II 2 b). Anders ist es auch nicht für Mietverträge, die zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Beschlagnahme bereits beendet waren (aA LG Berlin NZM 01, 1100 [LG Berlin 20.06.2000 - 63 S 331/99]; LG Potsdam WuM 01, 289 [LG Potsdam 05.04.2001 - 11 S 198/00]). Bei einer über den Zuschlag hinaus fortgesetzten Verwaltung ist der Zwangsverwalter verpflichtet, die für die Zeit vor dem Zuschlag vereinnahmten, aber nicht verbrauchten Vorauszahlungen an den Ersteher auszukehren, soweit diesem die Abrechnung und die Rückzahlung des Überschusses obliegt (BGH NZM 08, 100 Rz 14). Eine Aufrechnung ist nicht möglich (BGH NZM 12, 325 Rz 13). Die aus § 152 I Hs 2 ZVG folgende Prozessführungsbefugnis kann über den Zeitpunkt der Aufhebung der Zwangsverwaltung hinaus andauern. Mieten gebühren dem Ersteher erst von dem Zuschlag an (§ 56 S 2 ZVG). Ansprüche, welche einen früheren Zeitraum betreffen, sind daher auch nach der Aufhebung der Zwangsverwaltung vom Zwangsverwalter geltend zu machen (BGH NJW-RR 10, 214 [BGH 19.05.2009 - IX ZR 89/08] Rz 7). Dabei kommt es auf den Zeitpunkt der Entstehung der Ansprüche und nicht deren Fälligkeit an (Schlesw NJOZ 19, 1397 Rz 40).
4. Insolvenzverwalter.
Rn 85
Der Insolvenzverwalter ist nach §§ 80, 108 I Nr. 1 InsO zur Abrechnung verpflichtet – auch für solche Zeiträume, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens geendet haben. Er muss für die Zeit bis zur Verfahrenseröffnung und für die Zeit danach getrennt abrechnen, weil die Erstattungsansprüche des Mieters für die Zeit bis zur Eröffnung des Verfahrens Insolvenzforderungen sind (§ 108 II InsO), für die Zeit danach dagegen Masseforderungen (BGH NZM 07, 162 [BGH 21.12.2006 - IX ZR 7/06] Rz 14).
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