Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 559 BGB – Mieterhöhung n ... / V. Ausschluss einer Abwägung.

1. Allgemein üblicher Zustand (§ 559 IV 2 Nr 1).

a) Sinn und Zweck.

Rn 25

§ 559 IV 2 Nr 1 verhindert, dass eine Modernisierungsmaßnahme, mit der lediglich ein allgemein üblicher Standard erreicht wird, im Hinblick auf persönliche Härtegründe des Mieters unterbleibt (BGH NZM 13, 141 Rz 10). Diese Zielsetzung verbietet es, einen vom Mieter rechtmäßig geschaffenen Zustand, der diesem Standard bereits entspricht, außer Acht zu lassen (BGH NZM 13, 141 [BGH 10.10.2012 - VIII ZR 25/12] Rz 10; WuM 12, 678 [BGH 10.10.2012 - VIII ZR 56/12] Rz 9).

b) Begriff.

Rn 26

Ein allgemein üblicher Standard wird nach hM hergestellt, wenn er bei der überwiegenden Mehrzahl von Mieträumen – mindestens ⅔ – in Gebäuden gleichen Alters innerhalb der Region angetroffen wird (BGH NJW 20, 835 [BGH 09.10.2019 - VIII ZR 21/19] Rz 36). Wenn mit der Modernisierungsmaßnahme ein vom Gesetzgeber angestrebter Zustand hergestellt wird, zB Umsetzung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), ist bei § 559 IV 2 die Nr 2 einschlägig (Rn 29).

Rn 27

In Berlin gehören zum üblichen Standard zB: Sammelheizung, Bad und Innen-WC im Altbau (LG Berlin GE 05, 919), bei Wohnungen der Baualtersklasse 1919–1949 die Ausstattung mit Sammelheizung und zentraler Warmwasserversorgung (LG Berlin GE 07, 720), bei Wohnungen der Baualtersklasse 1956–1964 ein Balkon (LG Berlin GE 10, 908). IdR wird es zur Ermittlung dieser Frage eines Gutachtens bedürfen.

Rn 28

›Region‹ ist nach Ansicht des BGH das Bundesland, in dem sich die Mietwohnung befindet (BGH ZMR 92, 234). Besser wäre es, wie in § 558 an den Begriff der Gemeinde anzuknüpfen (dazu § 558 Rn 16).

2. Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte (§ 559 IV 2 Nr 2).

Rn 29

Zur Frage, wann eine Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte, s § 555b Rn 19. Dies hat zur Folge, dass bei einer ›Modernisierungsmaßnahme‹ nach § 555b Nr 7 die Miete idR nicht nach § 559 erhöht werden kann (aA BTDrs 17/10485, 25), wohl aber ggf nach §§ 558 ff. Jedenfalls liegt es so, wenn es der Vermieter in der Hand hat, eine Maßnahme durchzuführen (BGH NJW 20, 835 Rz 43 für § 9 I EnEV aF), wenn die Durchführung nicht ›unausweichlich‹ geworden ist (BGH NJW 20, 835 [BGH 09.10.2019 - VIII ZR 21/19] Rz 44).