Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 564 BGB – Fortsetzung de ... / B. Der Erbe als Mieter (§ 564 S 1).

Rn 3

Zwischen der natürlichen Person des Erblassers als Mieter und dem Vermieter muss ein Wohnraummietverhältnis bestanden haben, das allein durch den Tod des Mieters nicht beendet wird. Sind keine eintritts- oder fortsetzungsberechtigten Personen iSd §§ 563, 563a vorhanden (AG Hambg ZMR 16, 458), erwirbt der Erbe gem den §§ 1922, 1967, 857 auch ohne die mehr klarstellende/deklaratorische Regelung des § 564 1 alle Rechte und Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis, wie sie vorher in der Person des Mieters begründet waren (zum Insolvenzverwalter als Erben: Polonius ZVI 18, 90; zur Haftung des Mietererben Drasdo NJW-Spezial 20, 609). Dasselbe gilt für den Fall, dass die Eintritts- oder Fortsetzungsberechtigten von ihrem Recht zur Ablehnung des Eintritts wirksam – insb fristgerecht gem § 563 III – Gebrauch gemacht haben. Die Gesamtrechtsnachfolge kommt nur subsidiär zum Tragen.

Rn 4

Sonderfall: Mietermehrheit Vorbehaltlich abw Individualregelungen (Lammel § 564 Rz 11) nimmt die wohl hM (Naumbg ZMR 01, 539 = NZM 02, 166 ff) einen Ausschluss des Kündigungsrechts auf Mieterseite an, wenn nur einer von mehreren (Mit-)Mietern verstirbt (unzulässige Teilkündigung). Eine Kündigung, die sowohl von dem/den Erben des verstorbenen Mitmieters als auch von den überlebenden Mietern ausgesprochen wird, ist möglich (vgl Eckert GS Sonnenschein 03, 313 ff und MüKo/Häublein § 564 Rz 13 ff). Im Ergebnis ergibt sich aus § 564 2 kein Kündigungsrecht der Mitmieter, die dem Vermieter als Gesamtschuldner mit dem verstorbenen Mitmieter hafteten. Insoweit ist eine Vereinbarung erforderlich. Bei deren Fehlen kommt ein Kündigungsrecht ggf noch über § 313 in Betracht.

Rn 5

Das Kündigungsrecht des Vermieters ergibt sich bei einer Mietermehrheit ebenso wenig direkt aus § 564 2. Insoweit fordert Häublein (MüKo § 564 Rz 17 ff) zu Recht eine teleologische Reduktion der Norm, da hier nur in der Person eines Mitmieters der Kündigungsgrund gegeben sei und ansonsten Wertungswidersprüche zum Bestandsschutzgedanken des sozialen Mietrechts entstünden, da die Mitmieter im Gegensatz zum Mietererben Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses haben. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den übrigen Mietern muss dem Vermieter allerdings zumutbar sein. Hier gilt Ähnliches wie bei der Zurechnung von Fehlverhalten eines Mitmieters und Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den vertragstreuen Mietern (vgl AG Hambg ZMR 03, 581). Zur stillschweigenden Vertragsaufhebung vgl LG Gießen WuM 12, 604.