Gesetzestext
(1) Teilt der Vermieter dem Mieter mit, dass er das Eigentum an dem vermieteten Wohnraum auf einen Dritten übertragen hat, so muss er in Ansehung der Mietforderung dem Mieter gegenüber die mitgeteilte Übertragung gegen sich gelten lassen, auch wenn sie nicht erfolgt oder nicht wirksam ist.
(2) Die Mitteilung kann nur mit Zustimmung desjenigen zurückgenommen werden, der als der neue Eigentümer bezeichnet worden ist.
A. Grundsätzliches.
Rn 1
Der Anwendungsbereich deckt sich mit § 566b. Normzweck ist es, den Mieter in seinem Vertrauen auf eine Mitteilung des Vermieters über den erfolgten Eigentumsübergang zu schützen.
Rn 2
Die §§ 892, 893 gelten neben § 566e. Der Mieter kann im Falle eines Grundbucheintrags des Erwerbers ebenfalls mit befreiender Wirkung ggü dem Veräußerer zahlen (aA Lammel § 566e Rz 13).
B. Mitteilung.
Rn 3
Die Mitteilung (AG Bremen ZMR 13, 808) ist bloße Rechtshandlung. Trotzdem finden auf sie analog die Vorschriften über Willenserklärungen Anwendung. Eine besondere Form ist für die Mitteilung nicht vorgesehen. Absender der Mitteilung muss der Vermieter sein. Die Mitteilung eines Dritten genügt, sofern dieser vom Vermieter bevollmächtigt war. Eine durch den Erwerber erfolgte Mitteilung genügt nicht, es sei denn, der Erwerber wurde vom Vermieter zur Mitteilung bevollmächtigt.
Rn 4
§ 566e I bewirkt, dass bei einer Mitteilung des Vermieters der Mieter den Erwerber hinsichtlich der Zahlung der Miete als einen neuen Gläubiger sehen darf, nicht muss. Kein aufgezwungener Mieterschutz. Der Mieter kann sich auf § 566e sogar dann berufen, wenn ihm bekannt ist, dass tatsächlich das Eigentum nicht übergegangen ist, es sei denn, der Mieter handelt arglistig oder es liegt ein kollusives Zusammenwirken zwischen Mieter und Erwerber vor (Staud/Emmerich § 566e Rz 4, aA Lammel § 566e Rz 13).
Rn 5
Die Wirkung des § 566e ist auf die Bezahlung der (Grund-)Miete und Betriebskosten beschränkt, egal, ob durch Geldleistung, Aufrechnung oder Vereinbarung eines Erlasses. Vertragsänderungen unterfallen nicht der Vorschrift (Staud/Emmerich § 566e Rz 5). Eine analoge Anwendung des § 566e findet aber im Falle der Kündigung statt, wenn der Mieter aufgrund der Mitteilung dem Erwerber ggü kündigt (BGH NZM 02, 291; LG Duisburg NJW-RR 97, 1171 [LG Duisburg 11.02.1997 - 23 S 436/96]; LG Baden-Baden WuM 88, 402, 403 [LG Baden-Baden 23.09.1988 - 2 S 41/88]). Beanspruchen mehrere (neue) Vermieter nach Veräußerung vom Mieter Zahlung der Miete und kann der Mieter weder vom Grundbuchamt noch durch Vorlage eines aktuellen Grundbuchauszugs durch den Kläger sicher feststellen, wer sein aktueller Vermieter geworden ist, so gerät er nicht in Zahlungsverzug (AG Gelsenkirchen ZMR 12, 359).
C. Rücknahme.
Rn 6
Nach § 566e II ist eine Rücknahme der Mitteilung möglich, wenn derjenige zustimmt, den der Vermieter in der Mitteilung als den neuen Eigentümer bezeichnet hat. Die Zustimmung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Dem Mieter steht ein Leistungsverweigerungsrecht zu, bis ein Nachweis der Zustimmung des angegebenen Erwerbers vorliegt.
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