Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 574c BGB – Weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses bei unvorhergesehenen Umständen.

Gesetzestext

(1) Ist auf Grund der §§ 574 bis 574b durch Einigung oder Urteil bestimmt worden, dass das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit fortgesetzt wird, so kann der Mieter dessen weitere Fortsetzung nur verlangen, wenn dies durch eine wesentliche Änderung der Umstände gerechtfertigt ist oder wenn Umstände nicht eingetreten sind, deren vorgesehener Eintritt für die Zeitdauer der Fortsetzung bestimmend gewesen war.

(2) ¹Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis, dessen Fortsetzung auf unbestimmte Zeit durch Urteil bestimmt worden ist, so kann der Mieter der Kündigung widersprechen und vom Vermieter verlangen, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. ²Haben sich die Umstände verändert, die für die Fortsetzung bestimmend gewesen waren, so kann der Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nur nach § 574 verlangen; unerhebliche Veränderungen bleiben außer Betracht.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

A. Grundsätzliches.

Rn 1

§ 574c entspricht weitgehend inhaltlich § 556a VII aF. Durch die Neufassung der nicht zum Nachteil des Mieters abdingbaren Vorschrift ist klargestellt, dass bei einem Fortsetzungsbegehren nach § 574c II die Schriftform zu wahren ist (NomosK/Hinz § 574c Rz 9). Die Norm regelt, unter welchen Voraussetzungen der Mieter erneut (LG Hamburg ZMR 17, 563 Rz 32) die Vertragsfortsetzung geltend machen kann.

B. Weitere Fortsetzung des auf bestimmte Zeit verlängerten Mietverhältnisses, § 574c I.

Rn 2

Bei Ablauf des durch Einigung der Parteien (§ 574a I) oder durch Urt auf bestimmte Zeit (§ 574a II) verlängerten Mietverhältnisses greift § 574c I ein. Ist dagegen das Mietverhältnis aufgrund anderer Umstände fortgesetzt worden (zB nach § 545) ist § 574 direkt anwendbar. Voraussetzung für eine erneute Verlängerung des bereits einmal verlängerten Mietverhältnisses ist eine wesentliche Änderung derjenigen Umstände, die für dessen Verlängerung und die Dauer der Verlängerung bekannt waren; es genügt, wenn diese Umstände bei der Vereinbarung bzw Bewilligung der Verlängerung vorlagen, aber nicht ausdrücklich berücksichtigt wurden. Bei der erneuten Interessenabwägung sind die gesamten neuen Verhältnisse, auch die auf Seiten des Vermieters liegen, zu berücksichtigen. Es können einerseits neue Härtegründe auf Mieterseite aufgetreten oder die Dringlichkeit des Eigenbedarfs auf Vermieterseite weggefallen sein oder es blieben erwartete dem Mieter günstige Umstände aus.

Rn 3

Der Mieter kann sich auf die geänderten oder nicht eingetretenen Umstände nicht berufen, wenn er deren Eintritt bzw Ausbleiben treuwidrig herbeigeführt hat (§ 242), zB wenn er keine hinreichenden Anstrengungen zur Beseitigung des Härtegrundes unternommen hat, wie die Suche nach Ersatzwohnraum.

C. Weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit, § 574c II.

Rn 4

(Nur) Bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit konnte vom Vermieter jederzeit erneut fristgemäß (§§ 573, 573a) gekündigt werden. 1. Fall: Verlängerung des Mietverhältnisses durch Urt auf unbestimmte Zeit. Hier kann der Mieter unter den erleichterten Voraussetzungen des § 574c II die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Sind die Umstände, die für die Fortsetzung des Mietverhältnisses entscheidend waren, unverändert, nur unerheblich verändert oder kann der Vermieter eine wesentliche Veränderung dieser Umstände nicht beweisen, bleibt das Mietverhältnis weiter auf unbestimmte Zeit fortgesetzt. Eine neue Interessenabwägung findet nicht statt. Entscheidungserheblich sind dabei nur die Umstände, die für die Fortsetzung des Mietverhältnisses maßgeblich waren; der Mieter muss lediglich behaupten, die Umstände seien unverändert, die Beweislast für die Veränderung trägt der Vermieter. Das Mietverhältnis besteht unverändert weiter; eine Anpassung ist grds nicht möglich.

Rn 5

Liegen zugunsten des Vermieters erheblich veränderte Umstände (§ 574c II 2) in seiner Sphäre oder der des Mieters (vgl Pergande NJW 68, 130) vor, findet eine völlig neue Interessenabwägung nach § 574 statt. Den Vermieter trifft die volle Darlegungs- und Beweislast.

Rn 6

2. Fall: Durch Einigung auf unbestimmte Zeit fortgesetztes Mietverhältnis. Hier muss sich der Mieter bei einer neuen Kündigung durch den Vermieter direkt auf § 574 berufen (erneuter ausdrücklicher Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung); für Form und Frist des Widerspruchs gilt § 574b, der Vermieter soll den Mieter erneut auf sein Widerspruchsrecht hinweisen. Die erleichterte Fortsetzung des Mietverhältnisses bei unveränderten Verhältnissen wie gem § 574c II 1 scheidet aus.