Rn 12
§ 652 setzt einen Maklervertrag voraus und regelt den Anspruch des Maklers auf Vergütung (§ 652 I) sowie den Ersatz von Aufwendungen (§ 652 II). Für den Vergütungsanspruch des Maklers müssen folgende Voraussetzungen vorliegen: Ein wirksamer Maklervertrag, die Ausführung der vertraglich vereinbarten Maklertätigkeit, ein wirksamer geschlossener Hauptvertrag und die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Abschluss des Hauptvertrags. In Rspr und Lehre wird überwiegend darüber hinaus die Kenntnis des Auftraggebers von der Maklertätigkeit gefordert (zB Karlsr NJW-RR 98, 996 [OLG Karlsruhe 07.08.1997 - 19 U 22/97]; Staud/Arnold §§ 652, 653 Rz 41). Grundvoraussetzung ist ein wirksamer Maklervertrag. Die Regeln über das Rechtsgeschäft sind auf den Vertrag vollumfänglich anwendbar. Gleiches gilt für die Regeln des allg Schuldrechts auf den wirksamen Maklervertrag.
1. Vertragsparteien.
Rn 13
Weder das BGB noch das HGB grenzt den Kreis der Vertragsparteien des Maklervertrags ein. Als Makler und als Auftraggeber können natürliche und juristische Personen sowie rechtsfähige Personengesellschaften auftreten. Ein Auftraggeber kann auch mehrere Makler nebeneinander einschalten. Die einzelnen Verträge haben ein eigenständiges Schicksal. Bei Vorliegen der Voraussetzungen können daher Vergütungsansprüche mehrerer Makler ggü einem Auftraggeber entstehen. Der Makler kann zur Ausführung des Vertrags Hilfskräfte einsetzen, für deren Verhalten er ggü dem Auftraggeber nach § 278 einstehen muss (MüKo/Roth § 652 Rz 266). Für Eheleute als Auftraggeber ist der Maklervertrag zum Erwerb eines Hausgrundstücks kein Geschäft zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs (§ 1357, Jena MDR 11, 970).
Rn 14
Arbeiten mehrere Makler bei der Ausführung des Vertrags zusammen, hat der Auftraggeber aber nur mit einem Makler einen Vertrag geschlossen, hängen die rechtlichen Beziehungen von den Absprachen unter den Maklern ab (BGH NJW-RR 87, 171 [BGH 18.06.1986 - IVa ZR 7/85]). Neben der Zusammenarbeit der Makler in einer Gesellschaft kommt dabei auch das Zusammenwirken aufgrund eines Untermaklervertrags in Betracht (partiarisches Rechtsverhältnis besonderer Art, zB MüKo/Roth § 652 Rz 271; Grüneberg/Sprau Einf vor § 652 Rz 11). Der Hauptmakler ist dabei im Hinblick auf die vom Untermakler angedienten Informationen frei (MüKo/Roth § 652 Rz 271). Im Verhältnis zum Auftraggeber ist der Untermakler lediglich Erfüllungsgehilfe des Hauptmaklers (BGH WM 78, 245; Frankf NJW-RR 88, 1200). Die Vergütung des Untermaklers hängt idR vom Vergütungsanspruch des Hauptmaklers ab (Stuttg NZM 01, 901 [OLG Stuttgart 15.11.2000 - 3 U 213/99]). Eine Art des Untermaklers ist der sog ›Zubringer‹. So wird ein Makler bezeichnet, der über gelegentliche Mitteilungen einem anderen Makler einen Auftraggeber zuführt (BGH BB 68, 729 [BGH 16.05.1968 - VII ZR 49/66]). Sein Vergütungsanteil ist regelmäßig geringer (BGH NJW 74, 1082 [BGH 18.03.1974 - II ZR 68/72]).
Rn 15
Ferner kann das Zusammenwirken von Maklern in der Form vereinbart werden, dass jeder Makler mit einer Partei des Hauptvertrags einen Maklervertrag schließt, die Informationen aber unter den Maklern ausgetauscht werden, sog Gemeinschaftsgeschäfte (BGH NJW-RR 94, 636). Für die Absprachen unter den Maklern bei derartigem Zusammenwirken gibt es ›Geschäftsbedingungen für Gemeinschaftsgeschäfte‹ (IVD Geschäftsbräuche). Diese müssen allerdings zur Wirksamkeit in den Vertrag einbezogen sein und gelten nicht als Handelsbrauch (Stuttg NJW-RR 02, 783 [OLG Stuttgart 07.03.2001 - 3 W 332/00]). Die anfallende Vergütung ist bei Gemeinschaftsgeschäften idR zu teilen. Informationspflichtverletzungen können Schadensersatzansprüche begründen (BGH NJW-RR 87, 171 [BGH 18.06.1986 - IVa ZR 7/85]). Unvollkommene Absprachen sind der Auslegung zugänglich (zur Erstreckung der Absprache auf ein Folgegeschäft: BGH NJW 82, 1052 [BGH 14.10.1981 - IVa ZR 152/80]). Gemeinschaftsgeschäfte allein reichen für eine Behandlung als Erfüllungsgehilfe in den Maklerverträgen nicht aus (Karlsr NJW-RR 98, 996 [OLG Karlsruhe 07.08.1997 - 19 U 22/97]).
2. Vertragsschluss.
Rn 16
Der Maklervertrag kommt nach den allg Regeln durch Angebot und Annahme zustande (§§ 145 ff). Ein Verhalten der Parteien, das den Willen zum Abschluss eines Maklervertrags eindeutig erkennen lässt, ist auch noch nach dem Erbringen der Maklertätigkeit möglich (Hambg NJW-RR 03, 487 [OLG Hamburg 17.05.2002 - 9 U 39/01]). Bei der Auslegung der Willenserklärung ist allerdings zu berücksichtigen, dass der Interessent an einem solchen Vertragsschluss idR kein Interesse mehr hat (Karlsr NZM 05, 72 [OLG Karlsruhe 07.07.2004 - 15 U 7/03]). Der ausdrückliche Vertragsschluss wird regelmäßig keine Probleme bereiten, anders der Vertragsschluss durch schlüssiges Verhalten. Der Vertragsschluss kann ausnahmsweise auch nach erfolgter Maklerleistung liegen (BGH NZM 14, 712 [BGH 03.07.2014 - III ZR 530/13]).
a) Vertragsschluss durch schlüssiges Verhalten.
Rn 17
Wegen der grds Formfreiheit des Maklervertrags wird die Rechtspraxis häufig mit vermeintlich konkludent geschlossenen Verträgen beschäftigt....
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