Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 744 BGB – Gemeinschaftliche Verwaltung.

Gesetzestext

(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands steht den Teilhabern gemeinschaftlich zu.

(2) Jeder Teilhaber ist berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen; er kann verlangen, dass diese ihre Einwilligung zu einer solchen Maßregel im Voraus erteilen.

A. Gemeinschaftliche Verwaltung.

Rn 1

§§ 744–746 sind die gesetzlichen Regeln für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands. § 744 I bestimmt als Grundsatz die gemeinschaftliche Verwaltung durch die Teilhaber. Im Falle des Nießbrauchs an einem Miteigentumsanteil hat nach § 1066 I der Nießbraucher das Verwaltungsrecht anstelle des Teilhabers (BGH NJW 02, 1647 [BGH 07.03.2002 - V ZB 24/01]). Die Bruchteilsgemeinschaft kann die Verwaltung durch vertragliche Vereinbarung oder einstimmigen Beschl umfassend abw regeln, so zB durch Verweis auf eine für die spätere WEG geschaffene Gemeinschaftsordnung (BayObLG NJW-RR 02, 1022 [BayObLG 20.03.2002 - 2 Z BR 109/01]), eine selbst gesetzte korporative Verfassung (BGH NJW 99, 781, 783) oder durch Übertragung auf einem Teilhaber oder Dritten (BGH NJW 83, 449 [BGH 12.07.1982 - II ZR 130/81]). Aus laufender Übung kann sich konkludent eine abw Vereinbarung ergeben (Celle MDR 98, 397).

Rn 2

Bei Übertragung der Verwaltung auf einen Teilhaber oder Dritten handelt es sich idR um ein Auftragsverhältnis oder einen Geschäftsbesorgungsvertrag, womit regelmäßig eine Vollmacht der Teilhaber verbunden ist (BGH NJW 99, 781, 782). Der Verwalter haftet nach § 276 (nicht nach § 708) und ist zur Rechnungslegung und Auskehrung der Erlöse verpflichtet (BGH WM 01, 305). Die Kündigung der Verwaltung ist aus wichtigem Grund stets möglich (BGH NJW 85, 2943; 83, 449, 450 [BGH 12.07.1982 - II ZR 130/81]), worüber durch Mehrheitsbeschluss (§ 745 I) entschieden wird, während die Kündigungserklärung die Mitwirkung aller erfordert (BGH NJW 61, 1299 [BGH 16.03.1961 - II ZR 190/59]).

Rn 3

Gegenstand der Verwaltung sind alle rechtlichen und tatsächlichen Maßnahmen, die die Erhaltung, Verwendung und Veränderung des gemeinschaftlichen Gegenstands betreffen, nicht aber Maßnahmen, die die innere Organisation, die Aufhebung der Gemeinschaft sowie die Verfügung über den gemeinschaftlichen Gegenstand betreffen (BGH NJW 99, 781, 783; MüKo/Schmidt §§ 744, 745 Rz 6; Erman/Aderhold § 744 Rz 2). Beispiele für Maßnahmen der Verwaltung sind Regelungen über die zeitanteilige Nutzung des gemeinschaftlichen Gegenstands (BGH NJW 95, 2637, 2639 [BGH 30.06.1995 - V ZR 184/94]), über seine Verpachtung (BGH NJW 71, 1265, 1266), Baumaßnahmen am gemeinschaftlichen Gegenstand (Ddorf MDR 70, 416 [OLG Düsseldorf 13.11.1968 - 3 U 87/68]), Anlage von Geld und Zahlung laufender Verbindlichkeiten (BGH NJW 94, 1721 [BGH 13.04.1994 - XII ZR 3/93]; 86, 1340 [BGH 11.12.1985 - IVb ZR 82/84]), Bestellung und Kündigung eines Verwalters (BGH NJW 83, 449 [BGH 12.07.1982 - II ZR 130/81]) und die Belastung oder Veräußerung von Teilflächen zur Deckung der Verwaltungskosten (BGH NJW 99, 781, 782). Die Verwaltungsentscheidung nach § 744 I erfolgt mangels abw vertraglicher Regelung durch einstimmigen Beschl, soweit nicht nach § 745 I ein Mehrheitsbeschluss genügt.

B. Erhaltungsrecht.

Rn 4

Der nicht abdingbare § 744 II Hs 1 sichert dem einzelnen Teilhaber das Recht, die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands notwendigen Maßnahmen ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu ergreifen. Obwohl nach Hs 1 nicht erforderlich, kann er nach Hs 2 vorab die Zustimmung der anderen Teilhaber verlangen und nach § 894 ZPO durchsetzen, so dass er nicht mit der Unsicherheit belastet ist, ob er Kostenersatz für seine Aufwendungen erlangen kann (BRHP/Gehrlein § 744 Rz 5). Der berechtigt Handelnde hat Anspruch auf Aufwendungsersatz nach § 748 und ggf auf Zinsen nach § 288 sowie Anspruch auf Vorschuss (MüKo/Schmidt §§ 744, 745 Rz 44 mwN). Aus § 744 II folgt auch die Verfügungsmacht des berechtigt Handelnden über den Gegenstand. Davon umfasst sind die Belastung eines Gegenstands zur Kaufpreisfinanzierung (BGH NJW-RR 87, 1294 [BGH 27.04.1987 - II ZR 210/86]), die Kündigung von Verträgen und die Ausübung des Stimmrechts, aber auch, wenn dies zur Vermeidung des Verderbs notwendig ist, die Verfügung über den gemeinschaftlichen Gegenstand (BRHP/Gehrlein § 744 Rz 6; MüKo/Schmidt §§ 744, 745 Rz 45; Staud/v Proff § 744 Rz 42). Dagegen hat der Handelnde keine Vertretungsmacht für die anderen Teilhaber, sondern handelt im eigenen Namen (BRHP/Gehrlein § 744 Rz 6; einschränkend MüKo/Schmidt §§ 744, 745 Rz 46 mwN, aA Grüneberg/Sprau § 744 Rz 3). Der gute Glaube des Dritten in die Verfügungsmacht nach § 744 II ist nicht geschützt (Staud/v Proff § 744 Rz 42).

Rn 5

Notwendige Erhaltungsmaßnahmen sind tatsächliche Handlungen oder Rechtsgeschäfte, die zum Erhalt von Substanz oder Wert der Sache aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümers erforderlich sind (BGHZ 6, 76, 81). Nicht darunter fallen bloß nützliche (wertsteigernde) Maßnahmen (Rostock NJW-RR 03, 797, 798), aber auch nicht ...