I. Wohnen als Hauptzweck.
Rn 4
Eine andersartige Nutzung kann nur Nebenzweck sein (LM Nr 3). Der Eigentümer muss von der Benutzung des Gebäudes oder Gebäudeteils ausgeschlossen sein. Ist dies nicht der Fall, so liegt eine gewöhnliche beschränkt-persönliche Dienstbarkeit vor (Kobl NZM 01, 1095 [OLG Koblenz 08.03.2000 - 3 U 1295/99]). Eine Mitbenutzung des Eigentümers ist aber zulässig an nicht bebauten Grundstücksteilen (Frankf OLGZ 83, 31) oder an Räumen, die dem Wohnungsrecht nicht unterliegen (LG Osnabrück Rpfleger 72, 308). Aber auch insoweit ist ein Eigentümerausschluss möglich (Schlesw SchlHA 66, 67; LG Freiburg BWNotZ 74, 85). Zur Umgehung von § 22 BauGB Prahl Rpfleger 08, 411. Das Wohnungsrecht umfasst nicht eine mietweise Überlassung an Dritte (BGH NJW 12, 3572 [BGH 13.07.2012 - V ZR 206/11]). Daher kann bei einem Ausübungshindernis des Berechtigten weder von ihm noch vom Eigentümer der Wohnraum durch Vermietung genutzt werden (BGH aaO). §§ 1093 I 2, 1090, 1027, 1004 gewähren Unterlassungs- und Beseitigungs-, nicht Handlungsansprüche (LG Heidelberg BeckRS 15, 11778, Beeinträchtigung der Luftzirkulation). Ein Besichtigungsrecht des Eigentümers von Räumlichkeiten, an denen ein dingliches Wohnrecht besteht, existiert nicht (LG Essen WuM 16, 108 [LG Essen 12.10.2015 - 13 T 35/15]).
II. Gebäudeunterhalt.
Rn 5
Für die Räume des Wohnrechts trifft er den Berechtigten, I 2 iVm § 1041 (vgl BayObLGZ 85, 414), für gemeinschaftliche Anlagen den Eigentümer, wie die Bereitstellung einer funktionsfähigen Heizungsanlage (BGH NJW 12, 522 Rz 6) oder Wasserleitung (München MDR 15, 885 [BGH 28.04.2015 - VI ZR 267/14]). Nebenkosten, wie Heizung, Wasser, auch verbrauchsunabhängig (BGH NJW 12, 522 [BGH 21.10.2011 - V ZR 57/11] Rz 7), Müllabfuhr, trägt der Berechtigte (LG Duisburg WuM 88, 167). Dies wird auch für das sog Hausgeld beim Wohnungseigentum zu gelten haben. Eine zumutbare Umgestaltung des Gebäudes ist grds zulässig (KG NJW-RR 00, 607 [KG Berlin 18.05.1999 - 19 U 7072/98]).
Rn 6
Es kann jedoch als Nebenpflicht des Eigentümers mit dinglicher Wirkung vereinbart werden, dass dieser Unterhaltungspflichten übernimmt (BayObLGZ 80, 176; Köln RhNK 86, 264; Hamm RhNK 96, 225; Schlesw DNotZ 94, 895 [OLG Schleswig 09.06.1994 - 2 W 52/94]). In der Praxis häufig ist die Übernahme der Heiz- u Beleuchtungskosten, aber auch der Unterhalt von Gebäudeteilen, die der Mitbenutzung (Rn 4) unterliegen (München NJW-RR 10, 672 [BGH 19.11.2009 - IX ZR 24/09]). Es muss sich jedoch stets um Nebenpflichten (iSv § 1018 Rn 11) handeln.
III. Mitbenutzung durch Dritte.
Rn 7
Zu unterscheiden ist die Mitbenutzung aufgrund Überlassung, § 1092 I 2, und gesetzlicher Befugnis, Abs 2.
Rn 8
Die gesetzliche Mitbenutzung erfasst Familienmitglieder iSd allg Sprachgebrauchs. Eine Unterhaltspflicht wird nicht vorausgesetzt. Bei Lebenspartnerschaft gilt § 11 LPartG. Eine nichteheliche Lebensgemeinschaft soll auch darunter fallen (BGH NJW 82, 1868 [BGH 07.05.1982 - V ZR 58/81]; krit Stürner FamRZ 82, 775). Erfasst ist ferner das übliche Hauspersonal. IRv Abs 2 ist jedoch nur eine Mitbenutzung neben dem Berechtigten zulässig. Eine Überlassung zur Alleinbenutzung ist unzulässig.
Rn 9
Anderen Personen darf die Benutzung nur bei einer Gestattung nach § 1092 I 2 eingeräumt werden. Liegt eine Gestattung nicht vor, so kann der Eigentümer vom Berechtigten Unterlassung, § 1004, oder Nutzungsentschädigung verlangen (Oldbg NJW-RR 94, 467 [OLG Oldenburg 11.01.1994 - 5 U 117/93]). Vermietet der Wohnungsberechtigte ohne Gestattung, so steht die Miete nach Auffassung des BGH (NJW 72, 1416) dem Wohnungsberechtigten zu (zur Gegenmeinung Baur JZ 72, 630 [BGH 02.06.1972 - V ZR 154/70]; Schmidt-Futterer ZMR 67, 163).
Rn 10
Die gesetzliche und die gestattete (Mit-)Benutzung verleihen lediglich ein abgeleitetes Recht. Beim Tod des Berechtigten, §§ 1061, 1090 II, verlieren die (Mit-)Benutzer ihre Befugnisse.
IV. Entgelt.
Rn 11
Eine Gegenleistungsvereinbarung kann nicht Rechtsinhalt sein (LM § 398 Nr 20; BayObLG NJW-RR 93, 283 [BayObLG 30.10.1992 - 2 Z BR 89/92]; Hamm MittBayNot 97, 230; Hamm BeckRS 17, 114356). Ein als beschränkte persönliche Dienstbarkeit vereinbartes Wohnungsrecht kann nicht mit dem Inhalt bestellt werden, dass der Wohnungsberechtigte – auch – mit dinglicher Wirkung dazu verpflichtet sein soll, die anfallenden Kosten der Versicherungen sowie die Grundsteuer zu tragen (Saarbr NJW-RR 23, 1371 [OLG Saarbrücken 19.05.2023 - 5 W 12/23]). Das Entgelt kann jedoch schuldrechtlich vereinbart und die Nichtleistung als auflösende Bedingung für das dingliche Recht bestimmt werden (MüKo/Mohr § 1090 Rz 33). Der Rechtsnachfolger des ursprünglichen Grundeigentümers kann die schuldrechtlich begründeten Ansprüche im Rahmen einer Einzelrechtsnachfolge nur durch Abtretung erwerben (Hamm BeckRS 17, 114356). Der Eigentümer, der die von dem Wohnungsrecht erfassten Räume anstelle des dort nicht wohnenden Berechtigten als Wohnung benutzt, wird durch den damit verbundenen Gebrauchsvorteil nicht auf Kosten des Wohnungsberechtigten bereichert (BGH NJW 23, 3358 [BGH 23.03.2023 - V ZR 113/22]...