Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 1098 BG ... / C. Die Vertragserfüllung.

I. Verhältnis Eigentümer/Berechtigter.

Rn 5

Hat der Eigentümer noch nicht wirksam zugunsten des Dritten verfügt, so erfüllt er zweckmäßig sogleich an den Berechtigten. Wegen der Vormerkungswirkung, Abs 2, hat der Eigentümer im Ergebnis, anders als beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht, keine Wahl, an wen er erfüllen will. Es gelten die allg Regeln, §§ 873, 925 (zu Genehmigungen s.u. Rn 10).

Rn 6

Hat der Eigentümer bereits an den Dritten voll erfüllt, so ist er trotzdem aus dem Kaufvertrag mit dem Berechtigten diesem ggü zur Auflassung verpflichtet. Er verfügt dann zwar als Nichtberechtigter, die Genehmigung des Dritten heilt dies jedoch (s.u. Rn 8).

II. Verhältnis Berechtigter/Dritter.

Rn 7

Ist der Käufer im Besitz des Grundstücks, ohne das Eigentum erlangt zu haben, so hat der Berechtigte ab Ausübung den Herausgabeanspruch nach § 1100 (BGH NJW 92, 236). Die §§ 987 ff gelten entspr (BGHZ 87, 296; Lüke ZfJR 97, 245). Bösgläubig iSv § 990 ist der Käufer, wenn er das Vorkaufsrecht bei Besitzerlangung kennt. Eine Ausübung wird nicht vorausgesetzt (BGHZ 87, 296).

Rn 8

Ist an den Dritten aufgelassen worden, so hindert das Vorkaufsrecht die Eintragung nicht. Der Dritte wird Eigentümer. Er ist jedoch gem §§ 1098 II, 888 verpflichtet, der Eintragung des Berechtigten zuzustimmen. Diese Zustimmung führt zur Konvaleszenz, § 185, der vom Verkäufer erteilten Auflassung (s.o. Rn 6). Auch eine dem Dritten bewilligte Vormerkung ändert daran nichts, denn sie ist rangschlechter als das Vorkaufsrecht, dessen Inhalt gleichfalls eine Vormerkungswirkung ist. Diese Schutzwirkung setzt bei Übereignung bereits mit dem Zeitpunkt des Entstehens des Vorkaufsrechts ein (BGHZ 60, 275). Allerdings kann der Dritte auch unmittelbar an den Berechtigten auflassen.

III. Verhältnis Berechtigter/Inhaber von Belastungen.

Rn 9

Die Vormerkungswirkung nach Abs 2 gilt auch bei Belastungen des Grundstücks. Sie setzt jedoch (anders als oben Rn 8) erst mit Eintritt der Vorkaufslage ein. Erforderlich ist der Abschluss eines wirksamen Kaufvertrags einschließlich der Genehmigungen (BGHZ 60, 275). Vor diesem Zeitpunkt entstandene Belastungen sind dem Vorkaufsberechtigten ggü wirksam.

IV. Öffentlich-rechtliche u privatrechtliche Genehmigungen.

Rn 10

Für den durch Ausübung entstandenen Vertrag (s.o. Rn 4) gelten grds die allg Regeln. Er ist, ungeachtet der Genehmigung des Erstvertrags, jedenfalls dann (erneut) genehmigungsbedürftig, wenn das Genehmigungserfordernis personenbezogen ist. Das ist der Fall bei § 12 WEG, § 5 I ErbbauRG, § 2 GrdstVG. Zweifelhaft ist es bei § 2 GVO, weil hier nur zu prüfen ist, ob ein anhängiges Restitutionsverfahren der Veräußerung entgegensteht. Ist dies bereits beim ersten Kaufvertrag durch Genehmigungserteilung verneint worden, so sollte das genügen.