Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 1123 BGB – Erstreckung auf Miet- oder Pachtforderung.

Gesetzestext

(1) Ist das Grundstück vermietet oder verpachtet, so erstreckt sich die Hypothek auf die Miet- oder Pachtforderung.

(2) ¹Soweit die Forderung fällig ist, wird sie mit dem Ablauf eines Jahres nach dem Eintritt der Fälligkeit von der Haftung frei, wenn nicht vorher die Beschlagnahme zu Gunsten des Hypothekengläubigers erfolgt. ²Ist die Miete oder Pacht im Voraus zu entrichten, so erstreckt sich die Befreiung nicht auf die Miete oder Pacht für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat; erfolgt die Beschlagnahme nach dem 15. Tag des Monats, so erstreckt sich die Befreiung auch auf den Miet- oder Pachtzins für den folgenden Kalendermonat.

A. Bedeutung der Vorschrift.

Rn 1

Die Haftung der Miet- und Pachtzinsen rechtfertigt sich daraus, dass die Rechte der Mieter und Pächter durch die Beschlagnahme unberührt bleiben; deshalb soll dem Hypothekar auch der Gegenwert der Nutzung zufließen. § 1123 kann vertraglich nicht mit dinglicher Wirkung beschränkt oder ausgeschlossen werden (gesetzliche Haftung).

B. Umfang der Haftung.

Rn 2

Die Haftung beginnt mit der Eintragung der Hypothek (Köln ZIP 96, 828) und umfasst auch rückständige Beträge aus der Zeit vor der Eintragung und auch Forderungen aus Mietverträgen, die nach der Eintragung abgeschlossen wurden (Karlsr NJW-RR 98, 1569 [OLG Karlsruhe 03.09.1997 - 1 U 126/97]); diese Haftung besteht auch ohne Beschlagnahme (BGH Rpfleger 07, 219 [BGH 09.11.2006 - IX ZR 133/05]). Ohne Beschlagnahme können allerdings die Forderungen nach §§ 1123 II 1, 1124 I von der Haftung frei werden, wenn der Eigentümer in den durch §§ 1123 II 2, 1124 II gezogenen Grenzen darüber verfügt. Ohne Bedeutung ist, ob der Eigentümer, der Nießbraucher oder ein anderer vermietet hat; der Anspruch des Hypothekengläubigers auf die Miete wird allerdings durch einen der Hypothek im Rang vorgehenden Nießbrauch ausgeschlossen (Kiel OLGR 15, 366).

Rn 3

Die Einleitung der Zwangsversteigerung bewirkt keine Aufhebung eines Miet- oder Pachtverhältnisses und auch keine Beschlagnahme der Miet- oder Pachtzinsforderungen (§ 21 II ZVG). Diese kann durch Zwangsverwaltung geschehen; die Beschlagnahme wird hier dem Schuldner der Mietzinsforderungen ggü erst mit Kenntnis oder Zustellung des Zahlungsverbots wirksam (§ 22 II ZVG). Die Beschlagnahme kann aber auch durch Forderungspfändung erfolgen, jedoch nur aus einem dinglichen Titel (RGZ 103, 137, 139; BGH NJW 08, 1599 [BGH 13.03.2008 - IX ZR 119/06]; Saarbr Rpfleger 93, 80 [OLG Saarbrücken 24.06.1992 - 5 W 184/91]). Auch in der Insolvenz des Grundstückseigentümers kann der Hypothekar die Mietzinsforderungen pfänden, da § 89 InsO sich nicht auf Absonderungsberechtigte nach § 49 InsO bezieht (LG Chemnitz Rpfleger 04, 234; aA BGH NJW 06, 3356 = BGHReport 06, 1319 [BGH 13.07.2006 - IX ZB 301/04] m Anm Schuschke). Vom Zuschlag in der Zwangsversteigerung an stehen die Mietzinsforderungen dem Ersteher zu (§ 56 ZVG); ggf sind sie zwischen dem Ersteher und den ausgefallenen Hypothekengläubigern zeitanteilig zu verteilen (RGZ 86, 365).

Rn 4

Stets haften nur Mietzinsforderungen (samt Nebenrechten, insb einer Mietkaution). Ist die Forderung beglichen worden, haftet die gezahlte Geldsumme auch dann nicht mehr, wenn sie noch unvermischt mit anderen Geldern beim Vermieter vorhanden sein sollte. Ebenso wenig kann § 1123 I auf laufende Entgelte entspr angewendet werden, die der Inhaber eines dinglichen Rechts (insb Nießbrauch, Wohnungsrecht) für die Ausübung des Rechts vertragsgemäß zu zahlen hat (Schlesw ZfIR 17, 289 [OLG Schleswig 08.12.2016 - 7 U 47/15] mAnm Schmidberger) und auch nicht auf an den Mieter zu zahlende Untermietzinsen (Bambg OLGRep 05, 215; LG Bonn ZIP 81, 730) oder aus Vereinbarungen wegen vorzeitiger Beendigung eines Mietverhältnisses (BGH NJW-RR 11, 371). Dagegen spielt es keine Rolle, in welcher Form die Miete beglichen wird (vgl BGH NJW 00, 2987 [BGH 17.05.2000 - XII ZR 344/97]: Mietvorauszahlung, die als Kaufpreisnachlass bezeichnet ist).

C. Zeitliche Grenzen der Haftung.

Rn 5

Der hypothekarischen Haftung unterliegen nur Mietzinsforderungen, die zum Zeitpunkt der Beschlagnahme noch nicht erfüllt (sonst § 1124 I 1) und weniger als ein Jahr rückständig sind (§ 1123 II 1). Zahlt der Mieter nach dem nach § 22 II ZVG maßgeblichen Zeitpunkt an den Eigentümer, so kann der Hypothekar nochmals Zahlung verlangen. Zahlt der Mieter rückständige Miete aus der Zeit vor der Beschlagnahme an den Hypothekar, so kann der Eigentümer nicht nochmals Zahlung an sich unter dem Gesichtspunkt des Verzugsschadens verlangen (BGH WM 68, 947). § 1123 II 2 befasst sich mit dem praktisch sehr seltenen Fall eines mehr als ein Jahr rückständigen, für mehr als ein Jahr vorauszuzahlenden Mietzinses.