Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 1150 BGB – Ablösungsrecht Dritter.

Gesetzestext

Verlangt der Gläubiger Befriedigung aus dem Grundstück, so finden die Vorschriften der §§ 268, 1144, 1145 entsprechende Anwendung.

A. Zweck und Voraussetzungen des Ablösungsrechts.

Rn 1

§ 1150 ermöglicht es Personen, die befürchten müssen, ein dingliches Recht an dem Grundstück oder den (berechtigten) Besitz (va als Mieter oder Pächter) zu verlieren, den Hypothekar zu befriedigen. Das Recht kann auch nach der Beschlagnahme eingetragen worden sein (BGH Rpfleger 10, 609). Genügend ist – um nicht sinnlose Zwangsvollstreckungskosten entstehen zu lassen – bereits das Befriedigungsverlangen des Gläubigers, der Anspruch muss noch nicht gerichtlich geltend gemacht sein (aA Hamm, 8.8.13 – 5 U 26/13). Auch die Zwangsverwaltung berechtigt zur Ablösung. Entspr anwendbar ist § 1150 auf die Ablösung öffentlicher Lasten (KG JW 37, 3181; str). Ein Rechtsverlust droht dann, wenn das Recht des Ablösenden im Fall der Zwangsversteigerung nicht in das geringste Gebot fallen würde; dann ist aber auch eine Ablösung (nur) zum Zweck der Verbesserung des eigenen Rangs wirksam (LG Memmingen NJW-RR 98, 1512 [LG Memmingen 16.01.1998 - 4 T 2311/97]); der Berechtigte einer Auflassungsvormerkung darf auch ablösen, wenn die Vormerkung in das geringste Gebot fallen würde (BGH NJW 94, 1475). § 1150 kann nicht mit dinglicher Wirkung abbedungen werden.

B. Durchführung der Ablösung.

Rn 2

Der Ablösende kann den Gläubiger auch durch Hinterlegung oder Aufrechnung befriedigen (§ 268 II). Bei vollständiger Befriedigung erwirbt er die Forderung (§ 268 III) und zugleich die Hypothek (§§ 412, 401); gutgläubiger Erwerb der Einredefreiheit ist ausgeschlossen (BGH NJW 86, 1487 [BGH 12.12.1985 - IX ZR 15/85] m abl Anm Canaris; BGH NJW 97, 190; s § 1157 Rn 3; aA 10. Aufl). Bietet der Ablösende nur teilweise Befriedigung an, kann der Gläubiger diese ablehnen (§ 266); nimmt er sie an, hat die dem Gläubiger verbleibende Hypothek für den Rest Rang vor dem auf den Ablösenden übergegangenen Recht (§ 268 III 2).

Rn 3

Bei Ablösung in der Zwangsversteigerung muss der Ablösende auch die Verfahrenskosten (BGH MDR 13, 1490 [BGH 12.09.2013 - V ZB 161/12]), bei einer verzinslichen Hypothek neben dem Kapital diejenigen Zinsen ablösen, die dem Eigentümer ggü noch nicht verjährt sind; der Gläubiger soll durch die Ablösung nicht schlechter, aber auch nicht besser gestellt werden, als wenn der Eigentümer leisten würde.

Rn 4

Der Ablösende kann die Ablösung von der Bedingung abhängig machen, dass ihm kein Löschungsanspruch nach § 1179a zusteht. Der Gläubiger kann eine solche bedingte Ablösung zurückweisen; nimmt er sie aber an, dann wird die Ablösung nur bei Eintritt der Bedingung wirksam (BGH NJW 97, 2597 [BGH 15.07.1997 - XI ZR 145/96]).

C. Grundschuld, Rentenschuld.

Rn 5

§ 1150 ist auf Grundschuld und Rentenschuld entspr anwendbar (§ 1192 I); hier kann mangels Akzessorietät nur die Grundschuld auf den Ablösenden übergehen. Auch bei der Sicherungsgrundschuld muss ein nachrangiger Gläubiger den vollen Betrag des dinglichen Rechts (nicht nur in Höhe der gesicherten Forderung) ablösen; ist die Grundschuld nicht voll valutiert, steht der Differenzbetrag dem Eigentümer (bzw dem Inhaber des Rückgewähranspruchs, § 1192 Rn 16) zu (BGH NJW 05, 2398 [BGH 11.05.2005 - IV ZR 279/04]).