Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 1164 BGB – Übergang der Hypothek auf den Schuldner.

Gesetzestext

(1) ¹Befriedigt der persönliche Schuldner den Gläubiger, so geht die Hypothek insoweit auf ihn über, als er von dem Eigentümer oder einem Rechtsvorgänger des Eigentümers Ersatz verlangen kann. ²Ist dem Schuldner nur teilweise Ersatz zu leisten, so kann der Eigentümer die Hypothek, soweit sie auf ihn übergegangen ist, nicht zum Nachteil der Hypothek des Schuldners geltend machen.

(2) Der Befriedigung des Gläubigers steht es gleich, wenn sich Forderung und Schuld in einer Person vereinigen.

Rn 1

Die durch §§ 1165–1166 ergänzte Vorschrift gewährleistet den Schutz des Schuldners, soweit er aufgrund einer mit dem Eigentümer getroffenen Abrede nach Befriedigung des Gläubigers Ersatz verlangen kann. § 1164 ist damit das Gegenstück zum Übergang der Forderung nach § 1143; dabei ist der Übergang der Forderung auf den Eigentümer die Regel, ein Ersatzanspruch des Schuldners dagegen die Ausn. Praktisch kommt er dann vor, wenn beim Kaufvertrag eine Hypothek in Anrechnung auf den Kaufpreis übernommen, die Schuldübernahme vom Gläubiger aber nicht genehmigt wird und dann der Verkäufer als persönlicher Schuldner an den Gläubiger zahlt. § 1164 ist nicht mit dinglicher Wirkung abdingbar, setzt aber eine auf Ersatz gerichtete Abrede voraus (die allerdings, wie § 1164 I 1 klarstellt, auch mit einem früheren Eigentümer – sogar einem nicht eingetragenen Zwischenerwerber; RGZ 150, 28, 34 – getroffen sein kann); er gilt also nicht, wenn ein Ersatzanspruch vertraglich ausgeschlossen ist (dann wird die Hypothek mit Erlöschen der Forderung Eigentümergrundschuld, § 1163 I 2).

Rn 2

§ 1164 knüpft an die Befriedigung des Gläubigers an; wie diese erfolgt ist, spielt keine Rolle. Deshalb gilt § 1164 auch, wenn der Gläubiger diese durch Zwangsvollstreckung in das Vermögen des persönlichen Schuldners bewirkt hat, wenn ein anderer für den persönlichen Schuldner auf dessen Schuld geleistet hat (aber nur dann, wenn nicht die Forderung und damit nach § 1153 die Hypothek auf diesen anderen übergegangen ist) und auch, wenn der Gläubiger dem persönlichen Schuldner die Schuld erlassen hat (zB bei Vereinbarung des Erlöschens beim Tod des Gläubigers; Zweibr, 29.1.14 – 3 W 132/13).

Rn 3

Rechtsfolge des § 1164 ist der Übergang der Hypothek auf den persönlichen Schuldner; die Hypothek sichert jetzt dessen Ersatzanspruch im Wege einer gesetzlichen Forderungsauswechslung. § 1164 geht dem § 1178 vor; es geht also auch die Hypothek für Zinsen und Kosten auf den Schuldner über (RGZ 143, 278, 286).

Rn 4

Das Rangverhältnis bei teilweiser Befriedigung und teilweisem Ersatzanspruch regeln §§ 1164 I 2 und 1176: Bleibt ein Teil der Forderung ungetilgt, so bleibt der Gläubiger erstrangig; hinsichtlich des getilgten Teils hat der Schuldner, wenn er teilweise Ersatz verlangen kann, mit seiner Hypothek Rang vor der Eigentümergrundschuld für den Betrag, wegen dessen er keinen Ersatz verlangen kann.