Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 358 BGB ... / II. Sonderregeln für Immobiliengeschäfte, III 3.

Rn 10

Anwendungsbereich des III 3 ist sachlich der finanzierte Erwerb eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts. Das sind Wohnungseigentum (WEG § 4 III) und Miteigentumsanteile. Zeitlich ist von Bedeutung, dass III 3 aufgrund der Heininger-Entscheidung (EuGH 13.12.01, C-481/99 – Heininger, NJW 02, 281 [BVerfG 05.08.2002 - 2 BvR 1108/02]) nachträglich eingefügt worden ist. Er gilt daher erst für Verträge, die nach dem 1.8.02 geschlossen worden sind. Für frühere Verträge gilt noch § 3 II Nr 2 VerbrKrG, der idR die Annahme einer Geschäftsverbindung ausschließt (str).

Rn 11

Inhaltlich verneint III 3 für finanzierte Immobiliengeschäfte idR das Vorliegen einer Geschäftsverbindung; III 1 und 2 werden also ausgeschlossen. Das entspricht der überwiegenden Gerichtspraxis (vgl BGH ZIP 05, 69, 73 mN). Sie wird damit begründet, beim Grundstückskauf sei die Verschiedenheit von Kauf und Darlehen auch dem Laien ohne weiteres erkennbar. Zudem gewähre § 311b I durch das Erfordernis der notariellen Beurkundung eine Information des Verbrauchers (BGH aaO).

Rn 12

Doch bringt § 358 III 3 Ausnahmen. Sie lassen sich unter dem Gesichtspunkt zusammenfassen, dass der Darlehensgeber über diese Rolle hinaustritt und insb auch Aufgaben des Verkäufers wahrnimmt (›rollenwidriges Verhalten‹, so MüKo/Habersack Rz 56).

Rn 13

Die Rollenwidrigkeit ist besonders deutlich, wenn der Darlehensgeber selbst die Immobilie verschafft (Fall 1 von III 3). Dafür genügt, dass als Veräußerer eine Tochtergesellschaft des Darlehensgebers auftritt oder dieser den Veräußerer vertritt (Grüneberg/Grüneberg Rz 15). Dem soll gleichstehen, dass er über die Darlehensgewährung hinaus den Immobilienerwerb ›im Zusammenwirken mit dem Unternehmer fördert, indem es sich dessen Veräußerungsinteressen ganz oder teilweise zu eigen macht, bei der Planung, Werbung oder Durchführung des Projekts Funktionen des Veräußerers übernimmt oder den Veräußerer einseitig begünstigt‹ (III 3 aE).

Rn 14

Diese Aufzählung des zu einer Geschäftsverbindung führenden rollenüberschreitenden Verhaltens ist abschließend (MüKo/Habersack Rz 57). Andere oder geringere Formen eines solchen Verhaltens genügen also nicht. Das gilt etwa, wenn der Darlehensgeber außer den Verbraucher auch den Unternehmer finanziert (BTDrs 14/9266, 47). Auch die Überlassung von Darlehensformularen an den Vertreiber oder der Hinweis auf die Finanzierung durch den Darlehensgeber genügen nicht (MüKo/Habersack Rz 57).

Rn 15

Überdies verlangt III 3 ein Zusammenwirken mit dem Unternehmer. Bloß einseitige Handlungen eines der Beteiligten genügen also für die Annahme der Geschäftsverbindung nicht (BGH NJW 07, 3200 Rz 20 zu § 9 I 2 VerbrKrG: Die Bank muss die Tätigkeit des Verkäufers kennen und billigen). Sie kommen aber als cic (§ 311 II) oder sogar als arglistige Täuschung (§ 123) in Betracht.

Rn 16

Der XI. ZS des BGH hat bei nicht verbundenen Geschäften einen Ersatzanspruch des Verbrauchers (= Käufers) gegen den Kreditgeber wegen Verletzung einer Aufklärungspflicht unter bestimmten Voraussetzungen bejaht (BGHZ 168, 1 Rz 53 ff, später BGHZ 169, 109 Rz 38 ff; NJW 07, 3200 Rz 22 ff; 08, 640 Rz 20 ff): Bei einem institutionalisierten Zusammenwirken des Kreditgebers mit dem Anbieter der Immobilie (oder dessen Vermittler, oft einem Strukturvertrieb, s BGH NJW 07, 2404 [BGH 24.04.2007 - XI ZR 340/05]) kann die Kenntnis des Kreditgebers von einer arglistigen Täuschung des Verbrauchers durch den Verkäufer usw widerleglich vermutet werden. Grundlage ist ein konkreter Wissensvorsprung des Kreditgebers ggü dem Verbraucher, der zur Aufklärung verpflichten soll. Bei schuldhafter Verletzung dieser Pflicht haftet der Kreditgeber aus cic auf Schadensersatz. Die Kausalität der Täuschung für den Abschluss des Beschaffungsvertrages soll ›nach der Lebenserfahrung‹ (BGH NJW 07, 3200 Rz 27) widerleglich vermutet werden können. Damit wird in besonders schlimmen Fällen außerhalb von § 358 geholfen, vgl Jungmann NJW 07, 1562.