Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 416 BGB – Übernahme einer Hypothekenschuld.

Gesetzestext

(1) ¹Übernimmt der Erwerber eines Grundstücks durch Vertrag mit dem Veräußerer eine Schuld des Veräußerers, für die eine Hypothek an dem Grundstück besteht, so kann der Gläubiger die Schuldübernahme nur genehmigen, wenn der Veräußerer sie ihm mitteilt. ²Sind seit dem Empfang der Mitteilung sechs Monate verstrichen, so gilt die Genehmigung als erteilt, wenn nicht der Gläubiger sie dem Veräußerer gegenüber vorher verweigert hat; die Vorschrift des § 415 Abs. 2 Satz 2 findet keine Anwendung.

(2) ¹Die Mitteilung des Veräußerers kann erst erfolgen, wenn der Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. ²Sie muss schriftlich geschehen und den Hinweis enthalten, dass der Übernehmer an die Stelle des bisherigen Schuldners tritt, wenn nicht der Gläubiger die Verweigerung innerhalb der sechs Monate erklärt.

(3) ¹Der Veräußerer hat auf Verlangen des Erwerbers dem Gläubiger die Schuldübernahme mitzuteilen. ²Sobald die Erteilung oder Verweigerung der Genehmigung feststeht, hat der Veräußerer den Erwerber zu benachrichtigen.

A. Bedeutung.

Rn 1

Die Norm betrifft den bei Grundstückskaufverträgen häufigen Fall, dass der Käufer die hypothekarisch gesicherte Schuld des Verkäufers – idR in Anrechnung auf den Kaufpreis – übernimmt. Sie erleichtert u vereinfacht die nach § 415 notwendige Genehmigung u trägt dabei dem Umstand Rechnung, dass der Gläubiger normalerweise nichts gg die Schuldübernahme einzuwenden hat, da ihm das Grundstück weiter als Haftungsgrundlage zur Verfügung steht. Zugleich soll ein Auseinanderfallen von dinglicher u persönlicher Haftung nach Möglichkeit verhindert werden (RGZ 128, 68, 71f). Die Vorschrift schließt es trotz des missverständlichen Wortlauts in I 1 (›nur‹) nicht aus, dass die Schuld auch nach Maßgabe der §§ 414, 415 übernommen werden kann, dh ohne Vorliegen der Voraussetzungen des § 416 (RGZ 63, 42, 50f).

Rn 2

§ 416 setzt voraus, dass der Veräußerer zugleich der persönliche Schuldner ist (BGH LM Nr 1). Die Vorschrift gilt entspr für die Sicherungsgrundschuld (Braunschw MDR 62, 736). Auf die Schiffshypothek ist sie nicht anwendbar. Für den Grundstückserwerb im Wege der Zwangsversteigerung verweist § 53 ZVG auf § 416.

B. Mitteilung.

Rn 3

Die Mitteilung nach § 416 muss vom Veräußerer ausgehen. Er kann sich aber vertreten lassen oder aber eine Mitteilung durch Dritte genehmigen (RGZ 67, 412, 416). Die Erklärung bedarf der Schriftform u muss den Hinweis nach II 2 enthalten. Sie kann erst nach Eintragung des Erwerbers im Grundbuch erfolgen. Zumindest im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs muss das Grundpfandrecht bestanden haben (RGZ 128, 68, 72). Es genügt jedoch, wenn das Recht zwar noch nicht eingetragen, aber bereits vorgemerkt ist (MüKo/Heinemeyer § 416 Rz 4). Die Mitteilung muss dem Gläubiger zugehen. Erwirbt der Empfänger die Forderung erst später, so wird die Erklärung nachträglich wirksam (RG HRR 32 Nr 1294). Hat der Empfänger die Forderung bereits abgetreten, so gilt zugunsten des Veräußerers § 407.

C. Genehmigung.

Rn 4

Im Unterschied zu § 415 gilt Schweigen nach Ablauf von 6 Monaten ab Empfang der Mitteilung als Genehmigung. Die Verweigerung der Genehmigung muss ggü dem Veräußerer eindeutig erklärt werden. Während des Schwebezustandes u bei Verweigerung gilt § 415 III. Eine vor der Mitteilung erklärte Verweigerung ist ohne Belang (RG HRR 28 Nr 2269).

D. Die Pflichten nach Abs 3.

Rn 5

Der Erwerber hat das – abdingbare (BGH WM 71, 1248) – Recht, vom Veräußerer zu verlangen, dass dieser dem Gläubiger die Schuldübernahme mitteilt u so die 6-Monats-Frist in Gang setzt, ihn ferner über die Erteilung bzw Verweigerung der Genehmigung informiert. Die Verletzung dieser Pflichten ist geeignet, Schadensersatzansprüche auszulösen.