Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 436 BGB – Öffentliche Lasten von Grundstücken.

Gesetzestext

(1) Soweit nicht anders vereinbart, ist der Verkäufer eines Grundstücks verpflichtet, Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld.

(2) Der Verkäufer eines Grundstücks haftet nicht für die Freiheit des Grundstücks von anderen öffentlichen Abgaben und von anderen öffentlichen Lasten, die zur Eintragung in das Grundbuch nicht geeignet sind.

A. Grundsätzliches.

I. WKRL.

Rn 1

Der Grundstückskauf ist nicht geregelt (vgl Art 2 Nr 1, 5 iVm Art 3 I und Erw 12).

II. Anwendungsbereich.

Rn 2

Die Norm gilt für alle Kaufverträge einschl des Bauträgervertrags, da die Lieferung des Grundstücks Kaufrecht unterliegt (s Vor §§ 433 ff Rn 2).

III. Abdingbarkeit.

Rn 3

Die Norm ist gem I dispositiv. Die Anknüpfung an den Baubeginn der Erschließungsmaßnahme (s BTDrs 14/6040, 219; krit Brambring DNotZ 01, 590, 614) ist oft unangemessen oder zu kompliziert: Käuferfreundlich ist die in (Bauträger-)Kaufverträgen übliche Auferlegung der Kosten für die Ersterschließung auf den Verkäufer. Verkäuferfreundlich wird bei Verträgen über Altbauten häufig an die Beitragsschuld angeknüpft, zB ihre Entstehung, Abrechnung. Auch zur Vereinfachung wird einer der eben genannten Maßstäbe gewählt (vgl MüKo/Westermann Rz 7).

IV. Rechtsfolge.

Rn 4

Die jew pflichtige Partei hat die andere freizustellen bzw direkt an den Gläubiger zu zahlen (Grüneberg/Weidenkaff Rz 5).

B. Erschließungs- und Anliegerbeiträge (Abs 1).

I. Begriff.

Rn 5

Umfasst sind die Erschließungsbeiträge nach §§ 127 ff BauGB und auf die Eigentümer von Grundstücken umgelegte Beiträge nach den Kommunalabgabengesetzen für die Kosten öffentlicher Einrichtungen.

II. Zeitpunkt.

Rn 6

Der bautechnische Beginn, dh der ›erste Spatenstich‹ bildet die entscheidende Zäsur (HP/Faust Rz 6). Bloße Planungsarbeiten reichen nicht. ›Vertragsschluss‹ meint bei Fehlen einer abw Regelung die Wirksamkeit des Vertrags, also bei Genehmigung oder aufschiebender Bedingung deren Erteilung bzw Eintritt (teilw aA HP/Faust Rz 6 iVm § 442 Rz 9; Staud/Matusche-Beckmann Rz 9: nur wenn Käufer Wirksamkeit herbeiführt). Da Abgrenzung primär auf gerechte Kostenverteilung abzielt (vgl BTDrs 14/6040, 219), sollte es immer auf den Eintritt der Wirksamkeit ankommen, da ab dann beide Parteien endgültig an den Vertrag gebunden sind.

C. Andere öffentliche Abgaben und Lasten (Abs 2).

Rn 7

II stellt Unanwendbarkeit von § 435 klar. Geregelt sind alle nicht unter I fallenden Abgaben und Lasten, insb die Abgaben gem § 10 I Nr 3 ZVG wie Grundsteuer, Schornsteinfegergebühren, Müllabfuhrgebühren (aA für letztere Staud/Matusche-Beckmann Rz 15 mwN). Nicht umfasst sind die jeweiligen Rückstände (Staud/Matusche-Beckmann Rz 15; aA MüKo/Westermann Rz 5 mwN), die Räum- und Streupflicht, da vom Eigentümer persönlich zu erbringen (HP/Faust Rz 9; zur aF BGH NJW 90, 111, 112 [BGH 03.10.1989 - VI ZR 310/88]), die Grunderwerbsteuer, öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte, Baubeschränkungen (BTDrs 14/6040, 219; Grüneberg/Weidenkaff Rz 11).