I. Rechtsnatur (Abs 1 S 1).
Rn 1
Die Ausübung erfolgt durch empfangsbedürftige Willenserklärung, die wegen ihres gestaltenden Charakters (§ 463 Rn 4) bedingungsfeindlich ist. Sie ist, auch bei Mitteilung des Vorkaufsfalls an den Berechtigten durch den Drittkäufer, immer dem Verpflichteten ggü abzugeben; Vertragsform ist möglich. Wegen II begründet die Erklärung auch Pflichten für den Berechtigten, weshalb sie in demselben Umfang wie eine Verpflichtungserklärung genehmigungsbedürftig ist (BGHZ 32, 375, 377 f für GemO; Grüneberg/Weidenkaff Rz 1); die Genehmigung muss vor Ablauf der Ausübungsfrist (§ 469 II) erteilt sein (BGHZ aaO 382 f; gegen eine Rückwirkung OVG Rheinland-Pfalz MittBayNot 06, 450, 453). Der Käufer kann die Rechtswidrigkeit der Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts geltend machen (OVG Rheinland-Pfalz aaO 452f). Zur Rechtslage vor Wirksamkeit des Kaufvertrags wegen aufschiebender Bedingung oder fehlender Genehmigung s § 463 Rn 25 f.
II. Form (Abs 1 S 2).
Rn 2
Da schon die Vorkaufsvereinbarung die Form für das Rechtsgeschäft wahren muss (§ 463 Rn 16), ist die Ausübungserklärung nach dem eindeutigen Wortlaut nicht formbedürftig (BGH WM 05, 2248, 2249; Frankf NJW-RR 99, 16, 17; München NJW-RR 99, 1314, 1315; MüKo/Westermann Rz 2), auch nicht beim gesetzlichen Vorkaufsrecht (für § 570b aF BGHZ 144, 357, 360 ff mwN). I 2 gilt aber nicht für häufig sinnvolle Anpassungen des Inhalts des Drittkaufvertrags, zB wegen Zeitablaufs oder ›Fremdkörpern‹ (s Rn 6), sie bedürfen der Form des § 311b. Gleichfalls muss die Auflassung gem § 925 – ggf erneut – erklärt werden (Schöner/Stöber/Stöber Rz 1423).
III. Unwirksamkeit.
Rn 3
Die Erklärung kann wegen Treuwidrigkeit unwirksam sein, zB wenn Berechtigter offenkundig Vertrag nicht erfüllen kann (RG HRR 32 Nr 1208; Erman/Grunewald Rz 4) oder dies ablehnt (RG aaO; BGH MDR 62, 974; HP/Faust Rz 2; zum Vorpachtrecht BGHZ 102, 237, 240 f; zum Vormietrecht LG Karlsruhe NJW-RR 13, 1479, 1481; aA BGH LM § 505 BGB Nr 5; zur Abgrenzung vgl Karlsr NJW-RR 96, 916, 917 [OLG Karlsruhe 17.05.1995 - 13 U 125/93]). Zum Verstoß gegen eine Verpflichtung zur Nichtausübung s § 463 Rn 31.