Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 535 BGB ... / 1. Durch Vermieter.

a) Allgemeines.

Rn 105

Der Vermieter darf die Mietsache, solange sie im Besitz des Mieters steht, grds nicht gegen den Willen des Mieters verändern; dies gilt auch für nach § 535 I 2 geschuldete Erhaltungsmaßnahmen. Etwas anderes gilt va, wenn der Mieter eine Veränderung nach § 555d I dulden muss. Hierzu gehört auch eine Vergrößerung der Mietsache nach § 555b Nr 7 (BGH WuM 14, 546 [BGH 02.07.2014 - VIII ZR 298/13] Rz 12). Ist der Mieter nicht bereit, Maßnahmen iSv § 535 I 2 zu dulden, wozu er jenseits von § 242 (dazu BGH NJW 09, 1736 [BGH 04.03.2009 - VIII ZR 110/08]) berechtigt ist, kann er aus dem nicht ordnungsmäßigen Zustand keine Rechte herleiten. Nur Mieter von Wohnräumen müssen Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen dulden (Rn 134). Die Vornahme von Modernisierungsarbeiten führt nicht zu einer Änderung der nach dem Mietvertrag geschuldeten Sollbeschaffenheit der Mietsache (BGH GE 22, 950 Rz 37). Von dem Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer für den Mieter nachteiligen Veränderung des vertraglich geschuldeten Zustands der Mietsache führen, können deshalb Mängelrechte des Mieters auslösen (BGH GE 22, 950 Rz 37; WuM 22, 145 [BGH 12.10.2021 - VIII ZR 51/20] Rz 17 ff).

b) Modernisierungspflicht.

Rn 106

Das Gesetz kennt keine allgemeine Modernisierungspflicht (BGH ZMR 19, 189; 19, 576; NJW 14, 685 Rz 28), auch nicht aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (BGH NZM 15, 589 Rz 32; NJW 14, 685 [BGH 18.12.2013 - XII ZR 80/12] Rz 28; zum Grundsatz Rn 54). Eine Ausnahme stellen öffentlich-rechtliche Verpflichtungen dar (dazu § 555b Rn 19), zB die TA-Lärm, die sich an den Vermieter richtende Pflicht, Rauchwarnmelder einzubauen, oder ein – ggf von Anfang an bestehender – Zustand der Mietsache, der den Mieter gefährdet (BVerfG ZMR 97, 218; LG Hamburg NZM 98, 190; LG Lübeck ZMR 98, 433). Etwas anderes ist ferner anzunehmen, wenn sich die Umstände so geändert haben, dass ein Mindeststandard unterschritten wird (BGH ZMR 19, 189; 19, 576; NJW 15, 934 Rz 21). Auch der Mieter einer nicht modernisierten Neubauwohnung kann – ist nichts anderes vereinbart – einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht (BGH ZMR 19, 189; 19, 576; NJW 15, 934 Rz 21; WuM 10, 235 Rz 33). Das kann zB beim Trittschall (BGH ZMR 05, 108, 109), bei Elektroinstallationen gelten (BGH NJW 15, 934 Rz 21; WuM 10, 235 Rz 33; ZMR 04, 807, 809) oder bei einem fehlenden Handlauf (LG Berlin ZMR 22, 724), nicht aber, um die energetischen Eigenschaften zu verbessern (Stangl ZMR 08, 14, 23; Horst NZM 06, 1, 4). Auf ›Grundsätze zeitgemäßen Wohnens‹ kommt es nicht an (BGH ZMR 19, 189; 19, 576).