Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 535 BGB ... / 2. Wohnfläche.

a) Allgemeines.

Rn 19

Der Begriff ›Wohnfläche‹ hat keinen feststehenden Inhalt (BGH NJW-RR 21, 1237 [BGH 22.06.2021 - VIII ZR 26/20] Rz 10). Sie ist im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum nach hM im Ausgangspunkt anhand der §§ 42–44 der II. BetrKV (für Baujahrgänge bis 2003: BGH ZMR 19, 661 Rz 36; 19, 326 Rz 16) bzw der ab dem 1.1.04 geltenden WoFlV zu ermitteln (BGH WuM 24, 135 Rz 10; ZMR 24, 200 Rz 14; s.a. Elzer WoFlV § 1 Rz 9). Etwas anderes gilt, wenn die Parteien eine Grundlage zur Ermittlung der Wohnfläche oder die Wohnfläche (Rn 20) vereinbart haben (BGH NJW 10, 2648 [BGH 23.06.2010 - VIII ZR 256/09] Rz 14 ff), auch schlüssig (dazu Rn 32), ein anderer Berechnungsmodus (insb DIN 283 oder DIN 277) ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (BGH NJW-RR 21, 1237 Rz 10; ZMR 19, 661 Rz 36; NJW 09, 2297 Rz 19). Eine willkürliche Festlegung in Formularverträgen kann eine unbillige Benachteiligung iSd § 307 darstellen (Blank MietRB 11, 325, 329). Mit dem Begriff des ›ortsüblichen Berechnungsmodus‹ ist eine bestehende örtliche Verkehrssitte zur Wohnflächenberechnung gemeint. Eine solche maßgebliche Verkehrssitte als eine die beteiligten Verkehrskreise untereinander verpflichtende Regel verlangt, dass sie auf einer gleichmäßigen, einheitlichen und freiwilligen tatsächlichen Übung beruht, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums für vergleichbare Geschäftsvorfälle gebildet hat und der eine einheitliche Auffassung sämtlicher beteiligten Kreise an dem betreffenden, ggf räumlich beschränkten Geschäftsverkehr zugrunde liegt (vgl BGH ZMR 19, 661 Rz 37). In Berlin wird zT die hälftige Anrechnung von Terrassen, Balkonen, Loggien und Dachgärten als üblich angesehen (LG Berlin GE 11, 1086; aA MDR 18, 662). Dies überzeugt nach § 4 Nr 4 WoFlV nur im Einzelfall, zB bei einem Balkon zum Garten mit Südwestlage. Zur Wohnfläche gehören auch die Flächen, die ›als Wohnfläche‹ vermietet sind (BGH NJW 10, 2648 [BGH 23.06.2010 - VIII ZR 256/09] Rz 20; 10, 1064 Rz 17). Ist keine Berechnungsmethode vereinbart und lässt sich eine solche auch nicht den Umständen, insb den Vertragsverhandlungen oder den ortsüblichen Gepflogenheiten entnehmen, bestimmt der Vermieter die Berechnungsmethode nach § 315 (Langenberg NZM 01, 783, 791). Zur Frage einer höheren tatsächlichen als der vereinbarten Wohnfläche bei einer Mieterhöhung s § 558 Rn 12.

b) Beschaffenheitsvereinbarung/Mieterhöhung/Betriebskosten.

Rn 20

Die Angabe der Wohnfläche iVm der Aufzählung der vermieteten Räume in einem Mietvertrag stellt im Allgemeinen eine Beschaffenheitsvereinbarung dar (BGH ZMR 23, 102 Rz 12; NJW-RR 21, 1237 Rz 9). Weicht die tatsächliche von der vereinbarten Fläche mehr als 10 % ab, liegt daher ein Mietmangel vor (BGH NJW-RR 21, 1237 Rz 9; ZMR 19, 661 Rz 34; NZM 16, 42 Rz 9). Dies gilt auch dann, wenn die Angabe der Wohnfläche mit dem Zusatz ›circa‹ versehen ist (NJW-RR 21, 1237 Rz 9; ZMR 19, 661 Rz 34). Etwas anderes gilt ggf, wenn es im Mietvertrag heißt, die Angabe der Quadratmeterzahl diene ›nicht zur Festlegung des Mietgegenstands‹ (BGH NJW 11, 220 [BGH 10.11.2010 - VIII ZR 306/09] Rz 10). Bei einer Mieterhöhung nach § 558 – und wohl auch bei der Abrechnung der Betriebskosten nach § 556a III (vgl BGH ZMR 18, 746 Rz 19) – soll dagegen stets die nach ›objektiven‹ Kriterien ermittelte tatsächliche Wohnfläche maßgeblich sein (BGH ZMR 22, 17 Rz 15).

c) Beweislast.

Rn 21

Der Vermieter, der zB eine Mieterhöhung verlangt, trägt nach allgemeinen Grundsätzen die Darlegungs- und Beweislast für die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche (BGH ZMR 17, 721 Rz 13). Wenn er eine bestimmte Wohnfläche vorträgt, genügt dies den Anforderungen an eine substanziierte Darlegung. Der sodann erklärungsbelastete Mieter hat – soll sein Vortrag beachtlich sein – auf die Behauptung des Vermieters grds ebenfalls substanziiert (dh mit näheren positiven Angaben) zu erwidern und muss erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht, denn mit bloßem Bestreiten darf der Mieter sich nur bei pauschalem Vorbringen des Vermieters begnügen (BGH ZMR 17, 721 Rz 13).