Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 535 BGB ... / 3. Parteien kraft Amtes.

a) Zwangsverwalter.

Rn 85

Vermieter kann im Laufe des Mietvertrags nach § 152 II ZVG ein Zwangsverwalter werden – oder es von Anfang an sein. Der Zwangsverwalter ist in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter zu behandeln (BGH ZMR 19, 3333 Rz 16); dies gilt auch im Hinblick auf die Kautionsvereinbarung und selbst dann, wenn der Verwalter die Kaution vom Vermieter nicht erhalten hat (BGH NJW 09, 3505 Rz 11). Die Pflichten des Zwangsverwalters umfassen auch die den Vermieter gem § 551 III treffende Pflicht, eine Barkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen (BGH NJW 09, 3505 [BGH 23.09.2009 - VIII ZR 336/08] Rz 12). Der Zwangsverwalter muss die laufende und die ggf rückständige Miete einziehen (BGH NJW 03, 2320, 2321 [BGH 26.03.2003 - VIII ZR 333/02]) und hat die Betriebskosten abzurechnen, selbst solche, die vor seiner Bestellung liegen, sofern eine etwaige Nachforderung von der als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung erfasst wird (§ 556 Rn 83). Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung sind die Mieteransprüche wieder gegen den vormaligen Vollstreckungsschuldner zu richten oder – bei einem Eigentumswechsel iRd Zwangsversteigerung – gegen den Erwerber (BGH NZM 10, 698 [BGH 09.06.2010 - VIII ZR 189/09]). Vom Zwangsverwalter abgegebene mietrechtliche Erklärungen (Mieterhöhung, Kündigung, Abmahnung, etc) bleiben wirksam. Zum Prozessführungsrecht des Zwangsverwalters vgl BGH NJW 10, 3033 [BGH 11.08.2010 - XII ZR 181/08].

b) Insolvenzverwalter.

Rn 86

Bei Insolvenz des Vermieters ist der Mietvertrag auch der Insolvenzmasse ggü wirksam (§ 108 I InsO). Der Insolvenzverwalter hat die vollständige Vermieterleistung zu erbringen, zB Erhaltungsmaßnahmen unabhängig davon, ob der mangelhafte Zustand vor oder nach Eröffnung des Verfahrens entstanden ist (BGH NJW 03, 472), sofern die Mietsache im Zeitpunkt der Eröffnung der Insolvenz bereits überlassen ist (BGH NJW 07, 3715, 3718 [BGH 05.07.2007 - IX ZR 185/06]); die Miete ist an den Insolvenzverwalter zu entrichten; dieser muss die Kaution herausgeben. Bei Veräußerung der Mietsache durch den Insolvenzverwalter und Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis bei Grundstücken und Räumen (§§ 566, 578) hat der Erwerber ein Sonderkündigungsrecht mit der gesetzlichen Frist zum ersten zulässigen Termin (§ 111 InsO). Das Sonderkündigungsrecht befreit aber nur von einer verlängerten Kündigungsfrist oder gar dem Kündigungsausschluss durch die Vereinbarung einer festen Vertragslaufzeit. Ein insb mit Blick auf das Wohnraummietrecht erforderlicher Kündigungsgrund wird dadurch nicht entbehrlich. Zu Verfügungen über die Miete s Schulte MietRB 09, 179, 180 ff.

c) Weitere.

Rn 87

Partei kraft Amtes als Vermieter kann auch ein Nachlassverwalter (§§ 1981 ff), ein Testamentsvollstrecker oder ein Nachlass- und Abwesenheitspfleger (§§ 1960 ff) sein.