Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 535 BGB ... / a) Überblick.

Rn 71

Fällt der Mieter einer unbeweglichen Sache – zB einer Mietwohnung (LG Karlsruhe ZIP 03, 677; AG Köln Info M 10, 494) – in Insolvenz, besteht das Mietverhältnis zunächst fort (§ 108 I 1 InsO); § 108 I InsO verdrängt insoweit § 103 I InsO (BGH NJW 15, 162 Rz 8; NJW 14, 2585 [BGH 22.05.2014 - IX ZR 136/13] Rz 8). Die Mietvertragsparteien können das Mietverhältnis auch nicht ›wegen‹ der Insolvenz kündigen. Darüber hinaus verbietet § 112 InsO zunächst eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder Verschlechterung der Vermögensverhältnisse ›nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens‹ (Kündigungssperre). § 112 InsO mutet dem Vermieter also einen (weiteren) Entgeltausfall für bis zu 2 Monate zu. Kommt es nach dem Insolvenzantrag erneut zu Zahlungsrückständen, kann der Vermieter entspr den vertraglichen oder allg gesetzlichen Regeln fristlos kündigen (BGH NZM 02, 859, 860). Die Addition von Rückständen vor und nach dem Antrag ist nicht möglich. Dem Vermieter ist es auch verwehrt, einen Zahlungsrückstand für die Zeit nach der Antragstellung herbeizuführen, indem er nach dem Antrag eingehende Zahlungen mit Rückständen aus der Zeit vor der Antragstellung verrechnet (LG Neubrandenburg WuM 01, 551 [LG Neubrandenburg 14.08.2001 - 1 S 114/01]). Die auf dem mutmaßlichen vernünftigen Willen des Schuldners beruhende Tilgungsreihenfolge des § 366 II gilt nicht, wenn sie diesem erkennbar widerspricht (BGH NJW 01, 815 [BGH 14.11.2000 - XI ZR 248/99]). Ein Tilgungsbestimmungsrecht nach § 366 I ist dem Insolvenzverwalter nicht möglich (BGH NJW 15, 162 [BGH 09.10.2014 - IX ZR 69/14] Rz 16). Zu einer Bedienung der Miete ist auch der vorläufige Insolvenzverwalter befugt, sogar wenn die Zahlungspflicht im Falle eines später eröffneten Insolvenzverfahrens nicht den Charakter einer Masseverbindlichkeit gem § 55 II InsO erlangt (BGH NZM 02, 859, 863).

Rn 72

Ansprüche aus einem gem § 108 I InsO fortbestehenden Mietvertrag sind gem § 55 I Nr 2 Fall 2 InsO Masseverbindlichkeiten, wenn ihre Erfüllung für die Zeit nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens erfolgen muss (BGH NJW 15, 162 [BGH 09.10.2014 - IX ZR 69/14] Rz 8; 13, 1243 Rz 10). Erwirbt ein Vermieter durch fortgesetzten Gebrauch einer Mietsache durch den Insolvenzverwalter eine Neumasseverbindlichkeit, ist ihm im Falle der erneuten Anzeige der Masseunzulänglichkeit durch den Verwalter die Leistungsklage versagt; ihm bleibt die Möglichkeit, auf Feststellung seiner Forderung zu klagen (Kobl ZMR 07, 786).

Rn 73

Gibt der Insolvenzverwalter das Vermögen des Schuldners aus einer selbständigen Tätigkeit frei, geht der Mietvertrag unmittelbar auf den Mieter über (BGH NJW 12, 1361 [BGH 09.02.2012 - IX ZR 75/11] Rz 16 ff).