Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 535 BGB ... / a) Vorvertragliche Aufklärungspflichten des Vermieters.

aa) Grundsatz.

Rn 38

Der Vermieter hat nach den allg Grundsätzen (§ 123 Rn 8) grds keine Pflicht, den Mieter über besondere Umstände zur Mietsache aufzuklären. Es ist nicht seine Sache, dem Mieter das Vertragsrisiko abzunehmen und dessen Interessen wahrzunehmen. Der Mieter – auch der gewerbliche – muss selbst prüfen und entscheiden, ob der beabsichtigte Vertrag für ihn von Vorteil ist oder nicht (BGH NJW 82, 376). Es ist an ihm, sich umfassend zu informieren und zu klärungsbedürftigen Punkten in den Vertragsverhandlungen Fragen zu stellen (BGH NJW 06, 2618, 2619). Unterlässt der Mieter dies, hat er grds keinen Anspruch auf Schadensersatz (BGH ZMR 04, 653, 654; NJW 87, 909, 910). Stellt der Mieter aber Fragen oder macht der Vermieter von sich aus Aussagen, müssen die Angaben richtig und vollständig sein (BGH ZMR 04, 653, 654; NJW-RR 97, 144; KG ZMR 07, 963; § 123 Rn 9).

bb) Ausnahmen.

Rn 39

Dem Vermieter obliegt ausnahmsweise eine vorvertragliche Aufklärungspflicht ggü dem (künftigen) Mieter hinsichtlich derjenigen Umstände und Rechtsverhältnisse mit Bezug auf die Mietsache, die – für ihn erkennbar – von besonderer Bedeutung für den Entschluss des Mieters zur Eingehung des Vertrags sind und deren Mitteilung nach Treu und Glauben erwartet werden kann (BGH NJW-RR 07, 298; NJW 06, 2618, 2619; KG ZMR 07, 963). Bestehen und Umfang einer Aufklärungspflicht richten sich nach den Umständen des Einzelfalls, insb nach der Person des Mieters und dessen für den Vermieter erkennbarer Geschäfts(un)erfahrenheit (BGH NJW-RR 07, 298 [BGH 15.11.2006 - XII ZR 63/04]; NJW 06, 2618, 2621). Eine Hinweispflicht besteht etwa bei einer drohenden Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung, einem anschließenden sofortigen Verkauf und Eigenbedarfskündigung (Hamm WuM 81, 102), drohender Eigenbedarfskündigung (BVerfG NJW 89, 970, 972 [BVerfG 14.02.1989 - 1 BvR 308/88]), bevorstehenden größeren Baumaßnahmen (KG KGR 99, 314) und ggf bei der Höhe der Vorauszahlungen (Rn 40). Bietet ein Autovermieter einem Unfallgeschädigten ein Fahrzeug zu einem Tarif an, der deutlich über dem Normaltarif auf dem örtlich relevanten Markt liegt, und besteht deshalb die Gefahr, dass die Haftpflichtversicherung nicht den vollen Tarif übernimmt, muss der Vermieter den Mieter darüber aufklären. Erforderlich, aber auch ausreichend ist dann, den Mieter deutlich und unmissverständlich darauf hinzuweisen, dass die (gegnerische) Haftpflichtversicherung den angebotenen Tarif möglicherweise nicht in vollem Umfang erstatten werde (BGH NJW 06, 2618, 2621). Im Einzelfall muss der Vermieter den Mieter auch über die versicherungsrechtliche Situation aufklären, zB über die haftungsrechtlichen Risiken, die sich aus der Teilnahme am öffentlichen Straßenverkehr mit einem haftpflichtversicherungsfreien Baufahrzeug ergeben (BGH ZMR 07, 853, 854; NJW-RR 07, 298).

cc) Vorauszahlungen auf umlegbare Nebenkosten.

Rn 40

Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Vorauszahlungen bei Vertragsschluss soll zu bejahen sein, wenn ›besondere Umstände‹ gegeben sind (BGH NJW 10, 671 Rz 14; ZMR 04, 347, 348) oder der Mieter nachgefragt hat (Rostock ZMR 09, 527, 528). Näheres bei § 556 Rn 23.