I. Allgemeines.
Rn 78
Ein Mietvertrag kommt zwischen denjenigen Personen zustande, die miteinander vertragliche Beziehungen eingehen wollen. Die Parteien eines Mietvertrags werden durch den Mietvertrag bestimmt. Für die Wirksamkeit dieses Vertrags ist es belanglos, dass der Vermieter nicht Eigentümer der Mietsache ist (BVerfG NJW 13, 3774 [BVerfG 12.09.2013 - 1 BvR 744/13] Rz 16; BGH GuT 08, 38 [BGH 21.11.2007 - XII ZR 149/05]). Ein Mietvertrag kann hingegen nicht wirksam entstehen, wenn auf Mieterseite eine Person beteiligt ist, die zugleich alleiniger Vermieter ist (BGH NJW 18, 2472 [BGH 25.04.2018 - VIII ZR 176/17] Rz 21; NJW-RR 16, 784 [BGH 27.04.2016 - VIII ZR 323/14] Rz 18), und endet, wenn der Mieter Eigentum an der Mietsache (Rn 103) erwirbt (BGH NJW-RR 16, 784 [BGH 27.04.2016 - VIII ZR 323/14] Rz 18; NZM 10, 698 [BGH 09.06.2010 - VIII ZR 189/09] Rz 18). Unproblematisch ist es demgegenüber, wenn der Mieter nur einer von mehreren Vermietern ist (BGH NJW 18, 2472 [BGH 25.04.2018 - VIII ZR 176/17] Rz 23; Rn 4). Ist aus dem Mietvertrag nicht klar ersichtlich, wer ihn auf Vermieterseite abgeschlossen hat, ist interessengerecht auszulegen (BGH NZM 10, 704 [BGH 02.06.2010 - XII ZR 110/08]). Die Beziehungen zur Mietsache, seien es Eigentums-, Besitz- oder sonstige Nutzungsrechte, sind unerheblich (KG MDR 98, 529 [KG Berlin 08.09.1997 - 8 W 6047/97]). Um Zweifel zu vermeiden, sind die Vertragsparteien so genau wie möglich zu bezeichnen. Anhaltspunkt dafür, wer Vertragspartei ist, ist zum einen, wer im ›Kopf‹ des Vertrags aufgeführt ist; zum anderen, wer den Vertrag unterschrieben hat (s.a. Rn 90). Um den Vermieter zu bestimmen, reicht iÜ Bestimmbarkeit (BGH NJW 06, 140, 141; NJW 89, 164; LG Gießen ZMR 07, 863, 864). Ist zu zweifeln, muss gem §§ 133, 157 ermittelt werden, wer Vertragspartei sein soll. Sind im Kopf des Mietvertrags mehrere Personen aufgeführt, haben aber nicht alle unterzeichnet, so kommt der Mietvertrag nur mit den Unterzeichnern zustande. Eine Ausn gilt, wenn der Unterzeichner zugleich für die übrigen im Kopf des Vertrags aufgeführten Personen gehandelt hat und handeln durfte (Rn 33; Rn 80) oder ein konkludenter Vertragsschluss anzunehmen ist (s Rn 32). Mieten Eltern eine Wohnung für ihre Kinder, gilt die Vermutung, dass der Mietvertrag mit den Eltern zustande kommen soll.
II. Erklärungen der Mietvertragsparteien.
1. Gemeinsames Auftreten.
Rn 79
Willenserklärungen, zB Kündigungen (BGH NJW 10, 1965 [BGH 28.04.2010 - VIII ZR 263/09] Rz 7; LG Frankfurt/M IMR 18, 412) oder Mieterhöhungserklärungen (s § 558a Rn 4 ff), aber auch das Rückgabeverlangen nach § 546 I (BGH NJW 96, 515 [BGH 22.11.1995 - VIII ARZ 4/95]), müssen, wenn sich aus dem Mietvertrag nichts anderes ergibt, grds von allen Vermietern ggü allen Mitmietern bzw umgekehrt abgegeben werden (BGH NZM 13, 366 Rz 12; ZMR 05, 522; ZMR 04, 492); zB können Ehegatten nur gemeinsam Rückzahlung der Kaution verlangen (KG ZMR 12, 695 mwN). Entsprechendes gilt für Klagen, zB die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung (s § 558b II 1 Rn 10). Mieten mehrere Personen, haften sie, sofern nicht etwas anderes vereinbart worden ist, gem §§ 421, 427 als Gesamtschuldner (BGH ZMR 20, 629 Rz 39; NJW 10, 1965 Rz 7); sie sind aber, was Rückzahlungsansprüche angeht, keine Gesamt-, sondern Mitgläubiger (BGH ZMR 20, 629 Rz 39). Der Vermieter ist nicht daran gehindert, zB die Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweist, nur einem von mehreren Mietern gegenüber vorzunehmen und lediglich diesen auf Ausgleich des Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen (BGH NJW 10, 1965 [BGH 28.04.2010 - VIII ZR 263/09]).
2. Vertretung.
Rn 80
Vertragsbezogene Erklärungen der Mietvertragsparteien sind nicht ›höchstpersönlich‹ – eine Vertretung im fremden Namen nach §§ 164 ff ist daher zulässig. Einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters oder Mieters bedarf es nicht (BGH NJW 14, 1803 Rz 12 ff). Nach § 164 I 2 notwendig, aber auch ausreichend ist, dass sich die Vertretung aus den Umständen ergibt. Gibt eine Hausverwaltung oder ein Makler die Erklärung ab, ist idR anzunehmen, dass sie im Namen des Vermieters handeln (BGH NJW 14, 1803 Rz 14; Brandbg ZMR 97, 598). Möglich ist ein Handeln zugleich im fremden und im eigenen Namen. Für eine Zurechnung notwendig ist, dass ein dahingehender eigener Wille in der Erklärung selbst – wenn auch nur unvollkommen – mit hinreichender Deutlichkeit Ausdruck gefunden hat (BGH NJW 09, 3506 [BGH 15.07.2009 - VIII ZR 307/08] Rz 12). Zu einseitigen Rechtsgeschäften iSv § 174s § 174 Rn 2 ff).
Rn 81
Die gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag zur Entgegennahme von Erklärungen ist wirksam, wenn sie widerruflich ist (BGH ZMR 98, 17; für Eheleute s KG WuM 85, 12). Eine im Mietvertrag vereinbarte Vollmacht gilt auch im Verhältnis zu den in den Mietvertrag eingetretenen Erben (LG Berlin WuM 19, 656). Eine Erklärung muss aber an alle Mieter gerichtet sein (BGH NJW-RR 05, 1258; LG Frankfurt/M ZMR 09, 365). Soweit einem Mieter Nachteile daraus e...