I. Überblick.
1. Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung.
Rn 176
Miete iSv § 535 II ist, was der Mieter nach dem Willen der Mietvertragsparteien als Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung zu erbringen hat. Das wird idR ein regelmäßig, häufig monatlich zu entrichtendes Entgelt sein. Das muss aber nicht so sein. Vorstellbar ist auch die Entrichtung der Miete in einem einmaligen Betrag (BGH NJW 98, 595, 596 [BGH 05.11.1997 - VIII ZR 55/97]; NJW-RR 89, 589 [BGH 01.02.1989 - VIII ZR 126/88]). Die Miete muss nicht dem Mietwert der Mietsache entsprechen und kann daher auch weit unter der Marktmiete liegen (BGH NJW 18, 2472 [BGH 25.04.2018 - VIII ZR 176/17] Rz 28; NJW-RR 17, 1479 [BGH 20.09.2017 - VIII ZR 279/16] Rz 17). Eine in einem Mietvertrag mit fester Laufzeit als Einmalzahlung vereinbarte und vor der Beschlagnahme vollständig gezahlte Miete ist Hypothekengläubigern ggü. gem § 1124 II insoweit unwirksam, als sie sich auf die (fiktive) anteilige Miete für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Monat (bzw bei Beschlagnahme nach dem 15. Tage des Monats für eine spätere Zeit als den ersten Monat nach der Beschlagnahme) bezieht (BGH NJW 14, 2720 Rz 16). Die geschuldete Miete muss kein Entgelt sein; Miete kann jede Art von Gegenleistung sein, ohne den Charakter des Vertrags als Mietvertrag zu verändern (BGH ZMR 89, 212). Als Miete kommen beliebige sonstige Leistungen in Betracht, etwa Sach- oder Dienstleistungen, zB Naturalien oder Hausmeisterdienste (BGH ZMR 04, 413, 415). Auch andere Tätigkeiten zu Gunsten des Vermieters, wie zB die Versorgung von Haustieren, der Einbau einer Breitbandanlage, Reinigungsarbeiten oder sonstige Haushalts- und Überwachungsdienste (Hamm ZMR 93, 217; Meist ZMR 99, 801) können als Entgelt vereinbart werden. Bei Werkdienstwohnungen wird häufig ein Teil der Miete mit der Arbeitsleistung entrichtet. Miete kann auch eine vom Mieter gewährte Gebrauchsgewährung sein (BGH ZMR 02, 905, 906), zB die Gebrauchsüberlassung eines Grundstücks (BGH ZMR 94, 457).
Rn 177
Das Gesetz geht von keinem bestimmten Mietbegriff (Mietstruktur) aus. Sieht ein Wohnungsmietvertrag als Mietentgelt nur einen bestimmten Betrag (zzgl Heizungs-/Warmwasserkosten) vor, ist dieser Betrag im Regelfall als (Teil-)Inklusivmiete zu verstehen, mit der auch umlagefähige Betriebskosten abgegolten sein sollen (BGH ZMR 04, 328, 329). Häufiger sind indes Mieten, die nur die kalten Betriebskosten (Bruttomieten) oder auch gar keine Nebenkosten enthalten (Nettomiete); zur konkludenten Änderung s Rn 32. Die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist – außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt – unwirksam (BGH ZMR 06, 766).
2. Wegfall Preisbindung.
Rn 178
Der Wegfall einer Preisbindung führt nicht zu einer Änderung der Miethöhe. Der Mieter ist also verpflichtet, die zuletzt gezahlte Kostenmiete – die bisherige Grundmiete nebst Betriebskostenvorauszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV 1970 – als Marktmiete zu entrichten (BGH ZMR 10, 847). Eine Änderung tritt durch den Wegfall der Bindung nur insoweit ein, als der Vermieter von diesem Zeitpunkt an Mieterhöhungen nach §§ 558 ff geltend machen kann (BGH ZMR 10, 847).
II. Hauptpflicht.
1. Hauptpflicht.
Rn 179
Es ist Hauptpflicht des Mieters, während des Laufs des Mietvertrags gem § 535 II die vereinbarte Miete zu entrichten. Solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist der Mieter nach § 537 II von der Entrichtung der Miete befreit. Behält der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietvertrags, schuldet er bis zum Tag der Rückgabe (BGH ZMR 06, 32) keine Miete, aber gem § 546a eine Nutzungsentschädigung. Die Nutzungsentschädigung erreicht wenigstens die Höhe der Miete, kann aber auch darüber liegen. Ist die Vermietung Eigenkapital ersetzende Leistung, schuldet die mietende GmbH keine, auch nicht die vereinbarte Miete (BGH NZG 05, 395; BGHZ 109, 55), es sei denn, der Vermieter fällt in Insolvenz (BGH NJW 08, 2188), s.a. § 135 III InsO.
2. Folge einer Nichtzahlung.
Rn 180
Entrichtet der Mieter die Miete nicht, kann der Vermieter kündigen, unter den Voraussetzungen der §§ 543 II 1 Nr 3, 569 III auch außerordentlich. Ferner kann der Vermieter nach §§ 280, 281, 286 ff Ersatz des Verzugsschadens verlangen. Ist die erste Miete zu Beginn der Mietzeit zu entrichten, kann der Vermieter nach § 320 die Einrede des nicht erfüllten Vertrags erheben. Den Mieter entlastet idR nur eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit (BGH NZM 05, 334, 335 [BGH 16.02.2005 - VIII ZR 6/04]). Beruht die Nichtzahlung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie, war der Vermieter bei einer Nichtzahlung der dort genannten Mieten allerdings am 1.7.22 berechtigt, zu kündigen (Art 240 § 2 I, IV EGBGB aF). ›Beruhen‹ meint beim Wohnraummieter, dass der Arbeitslohn entfallen ist oder stark reduziert wurde (BT-Drs 19/18110, 36: Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen bzw über den Verdienstausfall reichen aus). Ob der Mieter keine Miete oder anteilig Miete zahlt, ist unerheblich. Der Begr...