Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 535 BGB ... / I. Überblick.

1. Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung.

Rn 176

Miete iSv § 535 II ist, was der Mieter nach dem Willen der Mietvertragsparteien als Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung zu erbringen hat. Das wird idR ein regelmäßig, häufig monatlich zu entrichtendes Entgelt sein. Das muss aber nicht so sein. Vorstellbar ist auch die Entrichtung der Miete in einem einmaligen Betrag (BGH NJW 98, 595, 596 [BGH 05.11.1997 - VIII ZR 55/97]; NJW-RR 89, 589 [BGH 01.02.1989 - VIII ZR 126/88]). Die Miete muss nicht dem Mietwert der Mietsache entsprechen und kann daher auch weit unter der Marktmiete liegen (BGH NJW 18, 2472 [BGH 25.04.2018 - VIII ZR 176/17] Rz 28; NJW-RR 17, 1479 [BGH 20.09.2017 - VIII ZR 279/16] Rz 17). Eine in einem Mietvertrag mit fester Laufzeit als Einmalzahlung vereinbarte und vor der Beschlagnahme vollständig gezahlte Miete ist Hypothekengläubigern ggü. gem § 1124 II insoweit unwirksam, als sie sich auf die (fiktive) anteilige Miete für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Monat (bzw bei Beschlagnahme nach dem 15. Tage des Monats für eine spätere Zeit als den ersten Monat nach der Beschlagnahme) bezieht (BGH NJW 14, 2720 Rz 16). Die geschuldete Miete muss kein Entgelt sein; Miete kann jede Art von Gegenleistung sein, ohne den Charakter des Vertrags als Mietvertrag zu verändern (BGH ZMR 89, 212). Als Miete kommen beliebige sonstige Leistungen in Betracht, etwa Sach- oder Dienstleistungen, zB Naturalien oder Hausmeisterdienste (BGH ZMR 04, 413, 415). Auch andere Tätigkeiten zu Gunsten des Vermieters, wie zB die Versorgung von Haustieren, der Einbau einer Breitbandanlage, Reinigungsarbeiten oder sonstige Haushalts- und Überwachungsdienste (Hamm ZMR 93, 217; Meist ZMR 99, 801) können als Entgelt vereinbart werden. Bei Werkdienstwohnungen wird häufig ein Teil der Miete mit der Arbeitsleistung entrichtet. Miete kann auch eine vom Mieter gewährte Gebrauchsgewährung sein (BGH ZMR 02, 905, 906), zB die Gebrauchsüberlassung eines Grundstücks (BGH ZMR 94, 457).

Rn 177

Das Gesetz geht von keinem bestimmten Mietbegriff (Mietstruktur) aus. Sieht ein Wohnungsmietvertrag als Mietentgelt nur einen bestimmten Betrag (zzgl Heizungs-/Warmwasserkosten) vor, ist dieser Betrag im Regelfall als (Teil-)Inklusivmiete zu verstehen, mit der auch umlagefähige Betriebskosten abgegolten sein sollen (BGH ZMR 04, 328, 329). Häufiger sind indes Mieten, die nur die kalten Betriebskosten (Bruttomieten) oder auch gar keine Nebenkosten enthalten (Nettomiete); zur konkludenten Änderung s Rn 32. Die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist – außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt – unwirksam (BGH ZMR 06, 766).

2. Wegfall Preisbindung.

Rn 178

Der Wegfall einer Preisbindung führt nicht zu einer Änderung der Miethöhe. Der Mieter ist also verpflichtet, die zuletzt gezahlte Kostenmiete – die bisherige Grundmiete nebst Betriebskostenvorauszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV 1970 – als Marktmiete zu entrichten (BGH ZMR 10, 847). Eine Änderung tritt durch den Wegfall der Bindung nur insoweit ein, als der Vermieter von diesem Zeitpunkt an Mieterhöhungen nach §§ 558 ff geltend machen kann (BGH ZMR 10, 847).