Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 535 BGB ... / III. Miethöhe.

1. Allgemeines.

Rn 181

Die Miete ist idR der Höhe nach bestimmt; wenn nicht, reicht es, dass sie bestimmbar ist (BGH NJW 02, 3016 [BGH 03.07.2002 - XII ZR 39/00]). Die Miete soll meist Ertrag bringen; sie kann aber auch gerade kostendeckend sein (BGH NZM 03, 372 [BGH 12.02.2003 - XII ZR 324/98]). Wurde die Entgelthöhe offengelassen, war gleichwohl aber eine Bindung gewollt, ist die Lücke entweder über eine ergänzende Vertragsauslegung oder über analoge Anwendung der §§ 612 II, 632 II zu schließen (BGH ZMR 03, 415, 416; KG NJOZ 09, 257); dies führt zu einer angemessenen oder ortsüblichen Miete (BGH ZMR 02, 895, 897; 97, 501), also einer Miete, die für vergleichbare Objekte bei einem Neuabschluss üblicherweise gefordert und gezahlt wird (BGH ZMR 92, 237, 239; 92, 75, 300). Die angemessene Miete wird sich häufig nicht mit einem einzigen Betrag, sondern nur als ein aus Höchst- und Mindestbetrag gebildeter Rahmen bestimmen lassen. Ergibt die Vertragsauslegung, dass die Miete gem §§ 315, 316 nach billigem Ermessen zu bestimmen ist, ist eine Bestimmung verbindlich, wenn sie sich innerhalb dieses Rahmens hält. Im Streitfall hat das Gericht die Höhe gem § 315 III 2 zu bestimmen (BGH NJW 97, 2671; NJW-RR 91, 517 [OLG Oldenburg 14.11.1990 - 3 UF 62/90]).

2. Mieterhöhung.

Rn 182

Zur Erhöhung der Miete bei preisfreien Wohnraummietverhältnissen hat der Gesetzgeber in §§ 557–560 Sonderregelungen geschaffen (s § 557 Rn 3). Regelungen zur Miethöhe im öffentlich geförderten Wohnungsbau finden sich nicht im BGB, sondern ergeben sich aus §§ 8 ff WoBindG und §§ 3 ff NMV 1970. Der Vermieter hat nach §§ 557–560 teilweise die Möglichkeit, einseitig die Miete zu erhöhen; teilweise besitzt er einen Zustimmungsanspruch (s § 557 Rn 8). Im übrigen Mietrecht ist eine Mieterhöhung eine Frage der Vereinbarung. Auch bei der Gewerberaummiete ist § 557 mangels Verweisung nicht anzuwenden. Ist nichts Abw vereinbart, sind die Vertragsparteien dort bis zur Grenze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage an die vertraglich vereinbarte Miete gebunden. Zur Wertsicherung sind außerdem unterschiedliche Formen üblich. Gängig sind Staffelmietvereinbarungen und Wertsicherungsklauseln (Gleit- und Spannungsklauseln sowie Leistungsvorbehalte). Daneben gibt es noch Preis- und Kostenelementeklauseln (Vereinbarungen, auf Grund deren sich die Miete im gleichen Maße ändern soll wie der Preis bestimmter Kostenelemente der Mietsache) und Umsatz- und Gewinnbeteiligungsklauseln.