1. Personenmehrheit.
Rn 83
Auf Vermieterseite kann – im Ergebnis, nicht rechtlich – eine Personenmehrheit stehen, bspw eine Innen-GbR, die Gemeinschaft nach Bruchteilen (§ 741), die Güter- (§ 1415) und die Erbengemeinschaft (§ 2032). Eine solche Personenmehrheit ist nach hM aber nicht rechtsfähig (BGH DNotZ 18, 52 [BGH 30.06.2017 - V ZR 232/16] Rz 8 zur Erbengemeinschaft). Etwa ein von einem Vertreter einer Erbengemeinschaft abgeschlossener Mietvertrag kann daher nicht mit der Erbengemeinschaft, sondern nur mit ihm – was möglich ist – oder mit den Miterben, gesamthänderisch verbunden in der Erbengemeinschaft, geschlossen werden (BGH NJW 06, 3715 [BGH 17.10.2006 - VIII ZB 94/05] Rz 7). Die Abgrenzung, ob ein Teilhaber Vermieter ist oder alle oder mehrere Teilhaber, ist im Einzelfall danach vorzunehmen, in wessen Namen für die Personenmehrheit gehandelt wird. Ob zB eine Außen-GbR Vermieterin ist, hängt davon ab, ob sie nach dem Willen ihrer Gesellschafter im Rechtsverkehr auftritt (BGH NJW 13, 1881 [BGH 15.05.2013 - XII ZR 115/11] Rz 10; Rn 78); wenn nicht, sind die Gesellschafter Vermieter. Wird der Mietvertrag nicht von allen Teilhabern unterschrieben, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien geleistet wurden (BGH NJW 10, 1453 [BGH 04.11.2009 - XII ZR 86/07] Rz 13; 08, 2178 Rz 25). Aus der bloßen Unterschrift ist noch nicht ersichtlich und nicht hinreichend bestimmbar, ob der Vertrag zugleich in Vertretung unterzeichnet wurde oder ob es noch der Unterschrift der weiteren Vertragspartei bedarf (BGH NJW 08, 2178, 2180 Rz 26). Etwas anderes gilt, wenn eine Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person auf andere Weise hinreichend bestimmbar ist (BGH IMR 15, 264; NJW 08, 2178 [BGH 07.05.2008 - XII ZR 69/06] Rz 26). Das ist der Fall, wenn eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt. Dann kann dessen Unterschrift nur bedeuten, dass er mit seiner Unterschrift die Vertragspartei vertreten will. Gleiches gilt, wenn der Vertrag aufseiten einer als Mietvertragspartei genannten GmbH ohne nähere Kennzeichnung des Vertretungsverhältnisses unterschrieben worden ist (BGH NJW 07, 3346 [BGH 19.09.2007 - XII ZR 121/05]). Ist auf Vermieterseite eine Personenmehrheit beteiligt, ist jeder für die Pflichten aus dem Mietvertrag Gesamtschuldner (§ 427). Mehrere Vermieter sind Mitgläubiger nach § 432 (BGH ZMR 06, 30, 31); die Miete kann daher nicht anteilmäßig, sondern nur an alle gefordert und für alle eingezogen werden (BGH ZMR 06, 30, 31; München NZM 98, 474). Eine Kündigung, die von allen Personen auszusprechen ist (BGH ZMR 19, 324 Rz 9), kann Gegenstand einer ›Verwaltungsentscheidung‹ der Vermieter sein, die unter den Voraussetzungen des § 745 I mehrheitlich getroffen werden kann (BGH NJW-RR 10, 1312 [BGH 26.04.2010 - II ZR 159/09] Rz 3). Die Stimmenmehrheit richtet sich nach der Größe der Anteile, § 745 I 2. Bei zwei Teilhabern mit gleichen Anteilen ist eine Mehrheitsentscheidung nicht möglich. Den Teilhabern bleibt grds nur die Möglichkeit des Vorgehens nach § 744 II oder § 745 II Rn 25.
2. Rechtsfähige Gesamthand als Vermieter.
Rn 84
Steht auf Vermieterseite eine rechtsfähige Gesamthand (OHG, KG, PartG), gelten die allg Regeln über Vertretung und Haftung; ein Mitgliederwechsel hat keinen Einfluss auf den Mietvertrag (Ddorf ZMR 03, 424, 426). Nimmt eine GbR als Außengesellschaft selbst am Rechtsverkehr teil, begründet sie eigene Rechte und Pflichten (BGH NZG 12, 69; BGHZ 146, 341), kann Vermieterin sein (BGH GE 21, 1000 Rz 26; NJW 13, 1881 Rz 10) und wird grds von allen Gesellschaftern vertreten (BGH GE 21, 1000 Rz 28). Liegt hingegen eine Innengesellschaft vor, so handeln die Gesellschafter im eigenen Namen (Rn 83).
3. Parteien kraft Amtes.
a) Zwangsverwalter.
Rn 85
Vermieter kann im Laufe des Mietvertrags nach § 152 II ZVG ein Zwangsverwalter werden – oder es von Anfang an sein. Der Zwangsverwalter ist in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter zu behandeln (BGH ZMR 19, 3333 Rz 16); dies gilt auch im Hinblick auf die Kautionsvereinbarung und selbst dann, wenn der Verwalter die Kaution vom Vermieter nicht erhalten hat (BGH NJW 09, 3505 Rz 11). Die Pflichten des Zwangsverwalters umfassen auch die den Vermieter gem § 551 III treffende Pflicht, eine Barkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen (BGH NJW 09, 3505 [BGH 23.09.2009 - VIII ZR 336/08] Rz 12). Der Zwangsverwalter muss die laufende und die ggf rückständige Miete einziehen (BGH NJW 03, 2320, 2321 [BGH 26.03.2003 - VIII ZR 333/02]) und hat die Betriebskosten abzurechnen, selbst solche, die vor seiner Bestellung liegen, sofern eine etwaige Nachforderung von der als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung erfasst wird (§ 556 Rn 83). Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung sind die Mieteransprüche wieder gegen den vormaligen Vollstreckungsschuldner zu richten oder – bei einem Eigentumswechsel iRd Z...