1. Allgemeines.
Rn 108
Neben der eigentlichen Mietsache ist regelmäßig auch ihr Zubehör (§§ 311c, 97) mitvermietet (BGHZ 65, 86, 88 = NJW 75, 2103). Hierunter fallen zB Schlüssel (Rn 120), Blumenkästen oder Briefkästen. Der Vermieter von Wohn- und/oder Gewerberaum ist sogar verpflichtet, die Mietsache so mit Einrichtungen zu versehen, dass den Mieter postalische Sendungen erreichen können (LG Frankfurt/O ZMR 11, 551; AG Osnabrück WuM 02, 329). Bei der Vermietung abgeschlossener Wohn- oder Gewerbeeinheiten zählt das Vorhandensein eines Briefkastens oder eines Einwurfschlitzes in der Eingangstür zum üblichen Standard. Die Einrichtung muss so beschaffen sein, dass Sendungen jedenfalls im DIN A-4-Format aufgenommen werden können (LG Berlin MM 90, 261; AG Frankf/M IMR 16, 365; AG Berlin-Charlottenburg NZM 02, 163 [AG Berlin-Charlottenburg 16.05.2001 - 27 C 262/00]). Nach der DIN EN 13724 – an der man sich orientieren kann – müssen 325–400 mm (Quereinwurf), 230–280 mm (Längseinwurf) und Entnahmesicherungen gegen unbefugtes Entnehmen geboten werden.
2. Nebengelasse.
Rn 109
Bei der Raummiete gelten die zu den Mieträumen gehörenden Nebengelasse grds ohne zusätzliches Entgelt als mitvermietet (BGH NZM 09, 855, 856 [BGH 23.09.2009 - VIII ZR 300/08]).
3. Mitgebrauchsrecht.
Rn 110
Grundstücksteile und Anlagen können einem Mitgebrauchsrecht des Mieters unterliegen, zB das Treppenhaus, Aufzüge oder Kinderspielplätze. Das gilt auch für Außenflächen, die (allein) von der vermieteten Wohnung oder vom vermieteten Haus aus betreten werden können und deshalb nur für eine alleinige Benutzung durch den Mieter in Betracht kommen (BGH NZM 09, 855 Rz 13). Dieses Recht führt allerdings nicht zum Mitbesitz (Dresd ZMR 19, 859, 860; KG ZMR 13, 181). Der Umfang ist im Wege der Auslegung zu ermitteln, hängt vom Zweck des entsprechenden Raums oder der Fläche ab, zB dürfen Zugänge und das Treppenhaus nur in der dafür vorgesehenen Weise benutzt werden, und kann teilweise vom Vermieter unter Beachtung von § 242 widerrufen, jedenfalls seinem Inhalt nach verändert werden (Walburg MietRB 07, 298, 301). Auch ohne weitere Absprache sind sämtliche Geräte-, Grundstücks-, Gebäudeteile und Gemeinschaftsflächen mitvermietet, die nach der Verkehrssitte typischerweise für die Benutzung durch den Mieter und seinen Gebrauch und seinen Zugang zu den Mieträumen in Betracht kommen (BGH NJW 07, 146 Rz 9; 67, 15; Ddorf GE 09, 1187, 1188). Das sind für die Wohnraum- und Gewerberaummiete das Treppenhaus (BVerfG NJW 00, 2658, 2659 [BVerfG 28.03.2000 - 1 BvR 1460/99]), die Nutzung des Hofes des Mietshauses, sofern es nicht um die dauerhafte Nutzung für einen PKW als Stellplatz geht (Ddorf GE 09, 1187, 1188; LG Wuppertal WuM 96, 267 [LG Wuppertal 15.09.1995 - 10 S 23/95]; LG Oldenburg ZMR 66, 208; AG Hohenschönhausen GE 07, 725), eingebaute Geräte, nicht aber Keller, Abstellflächen oder ein Garten (KG NZM 07, 515; Köln NJW-RR 94, 334; LG Hamburg WuM 00, 180 [LG Hamburg 21.12.1999 - 316 S 77/99]; AG Trier WuM 06, 143 [AG Trier 27.01.2006 - 7 C 402/05]), sofern es sich nicht um ein Einfamilienhaus handelt (Köln NJW-RR 94, 334). Mitvermietet sind außerdem die Teile, die zum Gebrauch der Mieträume durch den Mieter notwendig sind. Hierzu gehören etwa Treppen, Personenaufzüge (LG Berlin ZMR 86, 89), Flure, Zugänge und Zufahrten, gemeinschaftliche Toiletten und andere Gemeinschaftsräume, Terrassen, soweit diese nicht einer bestimmten Wohnung zuzuordnen sind, Waschküchen (LG Hamburg WuM 95, 533 [LG Hamburg 25.10.1994 - 316 T 72/94]), Böden oder ein Trockenplatz (AG Neuss ZMR 60, 297). Das Nutzungsrecht des Mieters gilt auch für seine Besucher und Lieferanten (BGH NJW 07, 146 [BGH 10.11.2006 - V ZR 46/06] Rz 9). Die Außenwand gehört bei der Wohnraummiete idR nicht zur Mietsache (Saarbr MDR 05, 1283, 1284). Bei der Gewerberaummiete wird die Benutzung jedenfalls der höher gelegenen Wandteile, auch durch den Mieter des betreffenden Stockwerks, vom Mietgebrauch nicht umfasst (Saarbr MDR 10, 1180; Saarbr MDR 05, 1283, 1284). Bei der Anbringung von Einrichtungen kommt es darauf an, ob das Gesamtbild des Hauses beeinträchtigt wird, zB durch Windfänge, Blumenkästen (dazu LG Berlin GE 11, 1230), Hinweisschilder.
Rn 111
Der Mieter eines Sondereigentums (Rn 89) oder der Berechtigte eines Dauerwohnrechtes ist berechtigt, neben dem von ihm gemieteten Wohnungs- oder Teileigentum (§ 1 II, III WEG) bzw den dem Dauerwohnrecht unterliegenden Flächen das gemE zu gebrauchen, soweit daran keine seinen Gebrauch ausschließenden Sondernutzungsrechte begründet sind. Die Mietsache umfasst neben dem Sondereigentum immer auch das Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums (BVerfG NJW 96, 2858 [BVerfG 11.07.1996 - 1 BvR 1912/95]; BGH NJW 20, 921 [BGH 25.10.2019 - V ZR 271/18] Rz 12). Das gemE ist auch ohne besondere Erwähnung im Mietvertrag (zum Mitgebrauch) stets mitvermietet (BGH NJW 67, 154; Ddorf ZMR 96, 96, 97). Der vermietende Sondereigentümer darf – wenn er nicht eine andere Einheit selbst gebraucht – nach Übertragung seines Mitgebrauchsrechte...