a) Grundsätzliches.
Rn 13
Grds ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mietvertrag aufzuheben, auch wenn der Mieter einen zumutbaren Ersatzmieter anbietet (BGH ZMR 03, 413 = NJW 03, 1246). Trotz fehlender Mietnachfolgeklausel kann ein Mieter jedoch die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag ausnahmsweise verlangen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsentlassung darlegen kann und zumindest einen geeigneten Ersatzmieter benennt (offengelassen von Ddorf MDR 08, 1204 = ZMR 09, 25). Die Verweigerung der Entlassung des Mieters aus dem Mietverhältnis würde gegen Treu und Glauben verstoßen; jedenfalls muss der Mieter sämtliche Informationen geben, die der Vermieter benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters zu machen (BGH ZMR 15, 927 = IMR 15, 484). Im Wohnraummietrecht wird dem Anspruch des Mieters auf Entlassung aus dem Mietvertrag wegen der kurzen gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573c I 1 nur noch geringere Bedeutung zukommen. Bedeutung hat der Anspruch noch bei zwischen den Parteien geschlossenen Kündigungsausschlussvereinbarungen. Ein berechtigtes Interesse kann zB bei Trennung oder Scheidung bejaht werden (Götz/Brudermüller NJW 10, 5). Bei Geschäftsraummiete wird teilweise die Auffassung vertreten, dass diese Grundsätze auf vorzeitige Vertragsaufhebung nicht gelten, da der Mieter die Möglichkeit der Untervermietung hat (Naumbg WuM 02, 537, aA Schmid DWW 09, 205; München ZMR 95, 156 und ZMR 95, 579). Weshalb die Grundsätze bei Geschäftsraummiete nicht Anwendung finden sollen, ist nicht ganz einzusehen, weil auch im Wohnraummietrecht die Möglichkeit der Untervermietung besteht. An die Eignung des Nachmieters können höhere Anforderungen gestellt werden.
b) Keine Ersatzmieterstellung.
Rn 14
Die Stellung eines Ersatzmieters begründet ua in folgenden Fällen keine Verpflichtung zur Entlassung aus dem Mietverhältnis:
aa) Kurze Restlaufzeit des Mietvertrages.
Rn 15
Der Vermieter muss einen Ersatzmieter nicht akzeptieren, wenn die verbleibende restliche Mietzeit nur noch verhältnismäßig kurz ist (Oldbg WuM 82, 124). Generell wird man sagen können, dass der Mieter jedenfalls keinen Anspruch auf Abkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten hat (LG Flensburg WuM 76, 161; LG Berlin WuM 16, 227). Diese Frist darf aber nicht schematisch angewandt werden, da es sich bei einer kurzen Restlaufzeit des Mietvertrages, letztlich nur um einen Gesichtspunkt bei der Interessenabwägung zwischen Vermieter und Mieter handelt (Schmid/Harz/Stangl § 573 BGB Rz 24).
bb) Kein überwiegendes Interesse des Mieters.
Rn 16
Ein berechtigtes Interesse liegt nicht vor, wenn der Mieter nur deshalb ausziehen will, weil er eine qualitativ bessere, billigere, verkehrsgünstigere oder aus ähnlichen Gründen, für ihn wirtschaftlich bessere geeignete Wohnung beziehen möchte (Karlsr NJW 81, 1741). Wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, muss dieses Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages ganz erheblich überragen (Karlsr NJW 81, 1741 [OLG Karlsruhe 25.03.1981 - 3 RE-Miet 2/81]). Zahlreiche Bsp bei Schmid/Harz/Stangl § 537 Rz 26.
cc) Nicht geeigneter Ersatzmieter.
Rn 17
Grds ist die Suche des Ersatzmieters Angelegenheit des Mieters. Sofern der Vermieter sich die Suche von Nachmietinteressenten vorbehält, ist der Mieter bei Vorliegen des berechtigten Interesses vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen, da insoweit der Vermieter selbst die Verantwortung für die Suche übernommen hat. Eine Pflicht zur Suche gibt es für den Vermieter – in Ermangelung abweichender vertraglicher Regelungen – nicht. Insofern kommt ein Mitverschulden des Vermieters analog § 254 nicht in Betracht (Schmid/Harz/Stangl § 537 Rz 29). Der Mieter muss zumindest einen Ersatzmieter benennen (LG Saarbrücken WuM 95, 313; aA AG Halle WuM 86, 314: mindestens drei). Für den Vermieter muss der Ersatzmieter bei einer ›Würdigung aller Umstände des Falles‹ zumutbar sein (BGH NZM 03, 277 [BGH 22.01.2003 - VIII ZR 244/02]). Dies ist dann der Fall, wenn der Ersatzmieter in persönlicher und wirtschaftlicher Hinsicht die ordnungsgemäße Vertragserfüllung erwarten lässt. Es muss die Bereitschaft bestehen, für die restliche Laufzeit des Mietvertrages ohne Vorbehalte, in Vertrag zu den bisherigen Konditionen einzutreten (Frankf ZMR 70, 49). Einzelfälle bei Schmid/Harz/Stangl § 537 Rz 31 f.