I. Schadensminderungspflicht.
Rn 6
Den Vermieter trifft grds keine Pflicht zur anderweitigen Verwertung der Sache während der Gebrauchshinderung des Mieters (Schmid DWW 09, 203). Eine Schadensminderungspflicht des Vermieters besteht nicht, da § 254 an einen Schadensersatzanspruch anknüpft, nicht aber an einen Erfüllungsanspruch, der hier gegeben ist (BGH NJW 07, 2177 = ZMR 07, 601). Der BGH (NJW 08, 1148 = ZMR 08, 278; hiergegen Schmid DWW 09, 203; LG Osnabrück 25.9.18 – 1 S 132/18 Juris) nimmt jedoch gleichwohl eine nicht näher erläuterte Verpflichtung des Vermieters an, ›sich redlich zu bemühen, durch eine Gebrauchsüberlassung an Dritte aus der vom Mieter vertragswidrig geschaffenen Situation im beiderseitigen Interesse das Beste zu machen.‹ Das aber begründet die Gefahr des Einwandes aus § 537 II (s hierzu Schmid DWW 09, 203 u Rn 18).
II. Ersparte Aufwendungen.
Rn 7
Es ist auf die tatsächliche Ersparnis abzustellen, nicht auf dasjenige, was sich der Vermieter hätte ersparen können (LG Kassel WuM 89, 410 [LG Kassel 09.03.1989 - 1 S 418/88]). Dies betrifft insb die verbrauchsabhängigen Betriebskosten, sofern der Vermieter diese zu tragen hat. Im Gegensatz dazu wird keine Ersparnis bei fixen Kosten, wie Grundsteuer, Versicherungsprämien eintreten. Auch ersparte Wartungs- und/oder Instandhaltungspflichten können zu einem anrechenbaren Vermögensvorteil führen, der nach § 287 ZPO schätzbar sein kann (Ddorf ZMR 85, 382). Zu ersparten Anmietkosten des Vermieters vgl Ddorf ZMR 17, 558.
III. Vorteile aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs.
Rn 8
Die anderweitige Verwertung kann in einer Eigennutzung oder in einer vorläufigen Weitervermietung liegen. Der Vermieter muss aber stets in der Lage bleiben, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, da er ansonsten Gefahr läuft, nach II den Anspruch auf die Miete zu verlieren (s unten Rn 18). Den Vermieter trifft grds keine Pflicht zur anderweitigen Verwertung der Sache während der Gebrauchshinderung des Mieters (LG Osnabrück 25.9.18 – 1 S 132/18 – juris, aA LG Braunschweig WuM 98, 220).
IV. Stellung eines Ersatzmieters.
1. Allgemeines.
Rn 9
Dabei ist zu unterscheiden, ob es bereits im Mietvertrag eine Ersatzmieterstellung vereinbart ist oder nicht (Lützenkirchen § 537 Rz 32 ff). Ggf ist durch interessengerechte Auslegung zu ermitteln, ob nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien den Mietern ein Anspruch gg den Vermieter auf Zustimmung zu einem künftigen Mieterwechsel zustehen sollte (BGH ZMR 22, 629, dazu Emmerich JuS 22, 774, Sauren ZMR 22, 9 zu LG Berlin ZMR 21, 973; Stangl AnwZert MietR 11/23 Anm 1).
2. Vertraglich vereinbarte Ersatzmieterstellung.
Rn 10
Man unterscheidet zwei Typen von Mietnachfolgeklauseln im Mietvertrag, die unechten Ersatzmieterklauseln und die echten Ersatzmieterklauseln.
Rn 11
Die unechte Ersatzmieterklausel gibt dem Mieter nur das Recht zum vorzeitigen Ausscheiden aus dem Mietverhältnis unter Stellung eines geeigneten Ersatzmieters. Es besteht keine Verpflichtung des Vermieters, mit dem Ersatzmieter einen Mietvertrag abzuschließen. Er ist lediglich verpflichtet, den Mieter bei Stellung eines geeigneten Ersatzmieters aus dem Vertrag zu entlassen. Kennzeichnend ist die fehlende Verpflichtung des Vermieters zum Abschluss eines Mietvertrages mit dem Ersatzmieter. Die echte Ersatzmieterklausel (LG Dresden ZMR 20, 1027) verpflichtet den Vermieter dazu, mit dem Ersatzmieter einen neuen Mietvertrag abzuschließen, sofern der Ersatzmieter zumutbar ist. Im Zweifel ist von einer echten Ersatzmieterklausel auszugehen (Frankf ZMR 91, 382). Das gilt insb bei der Geschäftsraummiete, wo der Mieter regelmäßig ein Interesse daran hat, ›das Geschäft zu verkaufen‹. Eine unberechtigte Ablehnung des Nachmieters kann zu Schadensersatzansprüchen des Mieters führen (Schmidt-Futterer/Streyl § 542 Rz 224).
Rn 12
Dem Vermieter steht, auch wenn diesbezüglich eine vertragliche Vereinbarung fehlt, eine Überlegungsfrist zur Überprüfung der Geeignetheit des Ersatzmieters von zwei bis drei Monaten zu (LG Gießen ZMR 97, 80, LG Saarbrücken WuM 95, 313). Keine Überlegungsfrist besteht, wenn die Ersatzmieter ohne Prüfung durch den Vermieter abgelehnt werden. Hier endet die Pflicht zur Entrichtung der Miete im Zeitpunkt der Ablehnung (LG Oldenburg WuM 97, 491).
3. Fehlende Vereinbarung über Ersatzmieterstellung.
a) Grundsätzliches.
Rn 13
Grds ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mietvertrag aufzuheben, auch wenn der Mieter einen zumutbaren Ersatzmieter anbietet (BGH ZMR 03, 413 = NJW 03, 1246). Trotz fehlender Mietnachfolgeklausel kann ein Mieter jedoch die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag ausnahmsweise verlangen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsentlassung darlegen kann und zumindest einen geeigneten Ersatzmieter benennt (offengelassen von Ddorf MDR 08, 1204 = ZMR 09, 25). Die Verweigerung der Entlassung des Mieters aus dem Mietverhältnis würde gegen Treu und Glauben verstoßen; jedenfalls muss der Mieter sämtliche Informationen geben, die der Vermieter benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters zu machen (BGH ZMR 15, 927 = IMR 15, 484). Im Wohnraummietrecht wird dem Anspruch des Mieters auf Entlassung aus dem Mietvertrag wegen de...