1. Allgemeines.
Rn 9
Dabei ist zu unterscheiden, ob es bereits im Mietvertrag eine Ersatzmieterstellung vereinbart ist oder nicht (Lützenkirchen § 537 Rz 32 ff). Ggf ist durch interessengerechte Auslegung zu ermitteln, ob nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien den Mietern ein Anspruch gg den Vermieter auf Zustimmung zu einem künftigen Mieterwechsel zustehen sollte (BGH ZMR 22, 629, dazu Emmerich JuS 22, 774, Sauren ZMR 22, 9 zu LG Berlin ZMR 21, 973; Stangl AnwZert MietR 11/23 Anm 1).
2. Vertraglich vereinbarte Ersatzmieterstellung.
Rn 10
Man unterscheidet zwei Typen von Mietnachfolgeklauseln im Mietvertrag, die unechten Ersatzmieterklauseln und die echten Ersatzmieterklauseln.
Rn 11
Die unechte Ersatzmieterklausel gibt dem Mieter nur das Recht zum vorzeitigen Ausscheiden aus dem Mietverhältnis unter Stellung eines geeigneten Ersatzmieters. Es besteht keine Verpflichtung des Vermieters, mit dem Ersatzmieter einen Mietvertrag abzuschließen. Er ist lediglich verpflichtet, den Mieter bei Stellung eines geeigneten Ersatzmieters aus dem Vertrag zu entlassen. Kennzeichnend ist die fehlende Verpflichtung des Vermieters zum Abschluss eines Mietvertrages mit dem Ersatzmieter. Die echte Ersatzmieterklausel (LG Dresden ZMR 20, 1027) verpflichtet den Vermieter dazu, mit dem Ersatzmieter einen neuen Mietvertrag abzuschließen, sofern der Ersatzmieter zumutbar ist. Im Zweifel ist von einer echten Ersatzmieterklausel auszugehen (Frankf ZMR 91, 382). Das gilt insb bei der Geschäftsraummiete, wo der Mieter regelmäßig ein Interesse daran hat, ›das Geschäft zu verkaufen‹. Eine unberechtigte Ablehnung des Nachmieters kann zu Schadensersatzansprüchen des Mieters führen (Schmidt-Futterer/Streyl § 542 Rz 224).
Rn 12
Dem Vermieter steht, auch wenn diesbezüglich eine vertragliche Vereinbarung fehlt, eine Überlegungsfrist zur Überprüfung der Geeignetheit des Ersatzmieters von zwei bis drei Monaten zu (LG Gießen ZMR 97, 80, LG Saarbrücken WuM 95, 313). Keine Überlegungsfrist besteht, wenn die Ersatzmieter ohne Prüfung durch den Vermieter abgelehnt werden. Hier endet die Pflicht zur Entrichtung der Miete im Zeitpunkt der Ablehnung (LG Oldenburg WuM 97, 491).
3. Fehlende Vereinbarung über Ersatzmieterstellung.
a) Grundsätzliches.
Rn 13
Grds ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mietvertrag aufzuheben, auch wenn der Mieter einen zumutbaren Ersatzmieter anbietet (BGH ZMR 03, 413 = NJW 03, 1246). Trotz fehlender Mietnachfolgeklausel kann ein Mieter jedoch die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag ausnahmsweise verlangen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsentlassung darlegen kann und zumindest einen geeigneten Ersatzmieter benennt (offengelassen von Ddorf MDR 08, 1204 = ZMR 09, 25). Die Verweigerung der Entlassung des Mieters aus dem Mietverhältnis würde gegen Treu und Glauben verstoßen; jedenfalls muss der Mieter sämtliche Informationen geben, die der Vermieter benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters zu machen (BGH ZMR 15, 927 = IMR 15, 484). Im Wohnraummietrecht wird dem Anspruch des Mieters auf Entlassung aus dem Mietvertrag wegen der kurzen gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573c I 1 nur noch geringere Bedeutung zukommen. Bedeutung hat der Anspruch noch bei zwischen den Parteien geschlossenen Kündigungsausschlussvereinbarungen. Ein berechtigtes Interesse kann zB bei Trennung oder Scheidung bejaht werden (Götz/Brudermüller NJW 10, 5). Bei Geschäftsraummiete wird teilweise die Auffassung vertreten, dass diese Grundsätze auf vorzeitige Vertragsaufhebung nicht gelten, da der Mieter die Möglichkeit der Untervermietung hat (Naumbg WuM 02, 537, aA Schmid DWW 09, 205; München ZMR 95, 156 und ZMR 95, 579). Weshalb die Grundsätze bei Geschäftsraummiete nicht Anwendung finden sollen, ist nicht ganz einzusehen, weil auch im Wohnraummietrecht die Möglichkeit der Untervermietung besteht. An die Eignung des Nachmieters können höhere Anforderungen gestellt werden.
b) Keine Ersatzmieterstellung.
Rn 14
Die Stellung eines Ersatzmieters begründet ua in folgenden Fällen keine Verpflichtung zur Entlassung aus dem Mietverhältnis:
aa) Kurze Restlaufzeit des Mietvertrages.
Rn 15
Der Vermieter muss einen Ersatzmieter nicht akzeptieren, wenn die verbleibende restliche Mietzeit nur noch verhältnismäßig kurz ist (Oldbg WuM 82, 124). Generell wird man sagen können, dass der Mieter jedenfalls keinen Anspruch auf Abkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten hat (LG Flensburg WuM 76, 161; LG Berlin WuM 16, 227). Diese Frist darf aber nicht schematisch angewandt werden, da es sich bei einer kurzen Restlaufzeit des Mietvertrages, letztlich nur um einen Gesichtspunkt bei der Interessenabwägung zwischen Vermieter und Mieter handelt (Schmid/Harz/Stangl § 573 BGB Rz 24).
bb) Kein überwiegendes Interesse des Mieters.
Rn 16
Ein berechtigtes Interesse liegt nicht vor, wenn der Mieter nur deshalb ausziehen will, weil er eine qualitativ bessere, billigere, verkehrsgünstigere oder aus ähnlichen Gründen, für ihn wirtschaftlich bessere geeignete Wohnung beziehen möchte (Karlsr NJW 81, 1741). Wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, muss dieses Interesse des Mieters an der Aufhebun...