Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 540 BGB ... / E. Rechte des Vermieters.

I. Schadensersatz, Auskunfts- und Unterlassungsansprüche.

Rn 14

Dem Vermieter stehen grds Schadensersatzansprüche wegen erlaubnisloser Untervermietung aus § 280 I 1 bzw Unterlassungsansprüche aus § 541 neben dem Recht zur fristlosen Kündigung zur Seite. In der Gewerbemiete kann ein Auskunftsanspruch hinsichtlich des Namens und der Firma des Untermieters, der Art der Nutzung, der Höhe der Untermiete sowie der Vertragslaufzeit bestehen (AG München ZMR 17, 251). Die unbefugte Gebrauchsüberlassung führt zu einer Haftung des Mieters für eigenes Verschulden (Düsseld ZMR 17, 559), die entfällt wenn die Überlassung an den Dritten nicht kausal für die Entstehung des geltend gemachten Schadens war. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters richtet sich auch im Fall unberechtigter Untervermietung nicht auf Herausgabe des durch die Untervermietung erzielten – die Hauptmiete übersteigenden – Mehrerlöses (BGH NJW 96, 838 vgl auch BGH ZMR 06, 605 zur ähnlichen Lage bei Doppelvermietung); nach aA (Staud/Emmerich § 540 Rz 31) ist in analoger Anwendung des § 816 I 1 der Mieter wie ein Nichtberechtigter, der über einen Vermögensgegenstand des Vermieters verfügt hat, zu behandeln. Wegen des Unterlassungsanspruchs wird auf die Kommentierung zu § 541 verwiesen.

II. Kündigung des Vermieters.

Rn 15

Die – ggf nur faktische (Ddorf v 26.4.16, 10 U 3/16, Juris) – Gebrauchsüberlassung ohne Erlaubnis – oder nach deren wirksamem Widerruf (LG München I ZMR 16, 451) – des Vermieters an einen Dritten stellt grds (wenn kein Fall des § 565 gegeben ist, LG Berlin GE 16, 1579) ein vertragswidriges zur fristlosen Kündigung berechtigendes Verhalten dar (LG Berlin ZK 65 DWW 22, 136; AG Mitte WuM 22, 273; AG Hambg ZMR 03, 42; LG Berlin ZMR 17, 238). Im Wohnraummietrecht ist diese außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (inhaltlich) in Bezug auf die Kerntatsachen zu begründen, sie muss nicht nur schriftlich (formgerecht) erklärt werden (§ 568 I). Zum Wohnraummietrecht befand das AG Hamburg (ZMR 03, 42), dass der Anspruch auf Erteilung einer solchen Untervermietgenehmigung gerade nicht die Genehmigung selbst ersetze. Dies bedeutet, dass auch der Anspruch auf Erteilung der Untervermieterlaubnis das Recht zur außerordentlichen Kündigung nicht ausschließe. Dagegen hat das Amtsgericht Hambg-Bergedorf (Hambg GE 84, 141) dem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung abgesprochen, wenn dieser verpflichtet war, seine Zustimmung zur Untervermietung zu erteilen (arg § 242, Arglisteinrede). Ein Mieter ist dem Vermieter nach § 826 zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er den Erlass eines Räumungsurteils gegen ihn vorhersehen kann und vertragswidrig untervermietet, um die Vollstreckung zu verhindern oder zu erschweren (München ZMR 20, 28).