Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 541 BGB ... / I. Vertragswidriger Gebrauch.

Rn 3

Hierunter versteht man einen Gebrauch, der weder nach dem Mietvertrag (der zB das Rauchen – Stangl AnwZert MietR 3/22 Anm 2 – untersagen kann, BGH ZMR 15, 679, BGH ZMR 08, 525 oder die gewerbliche Nutzung; BGH NZM 13, 786) noch nach daneben geltenden gesetzlichen Regelungen zulässig ist. Zur Abgrenzung zwischen vertragsgemäßen und vertragswidrigen Gebrauch vgl § 535 Rn 42 ff, § 538 Rn 24 ff und Köln MietRB 17, 318. Nach BGH (ZMR 11, 367) dürfen Wohnraummieter eigene oder in ihrer Verfügungsbefugnis stehende Hausratsgegenstände von Familienangehörigen aus der Wohnung heraus veräußern; darin liegt grds auch dann keine geschäftliche Tätigkeit, wenn sie nach außen in Erscheinung tritt. Das Anbringen eines Dekorationsobjektes an der Wohnungstür (LG Hambg ZMR 16, 782) und die Errichtung eines Spielhauses im Garten (AG Flensburg WuM 16, 486) sind nicht vertragswidrig. Die vertragswidrige Nutzung muss nicht vom Mieter in Person ausgehen, es reicht, wenn Erfüllungsgehilfen, dh Personen, die mit seinem Wissen und Wollen mit der Mietsache in Berührung kommen, den vertragswidrigen Gebrauch praktizieren (§ 278). Der Unterlassungsanspruch setzt weder eine Beeinträchtigung der Mietsache, eine Gefährdung ihrer Rückgabe oder gar ein Verschulden des Mieters bzw seines Erfüllungsgehilfen voraus. Deshalb spricht Lammel (Mietrecht § 541 Rn 7), insoweit von einem Erfüllungsanspruch (zur Automatenfiliale: LG Schwerin ZMR 18, 509).

Rn 4

Klassische Fälle vertragswidrigen Gebrauchs sind etwa: Verstoß gegen Zweckbestimmungen oder Gebrauchsregelungen durch den Mieter eines Sondereigentums (BGH ZMR 20, 202); das Lagern gefährlicher Stoffe in den Mieträumen (BGH ZMR 90, 328, KG GuT 11, 145; aA AG Hannover ZMR 11, 46 u LG Hannover ZMR 11, 211 für Waffen), außenseitiges Anbringen von Blumenkästen (LG Berlin GE 12, 1098), vertragswidrige bauliche Veränderungen (BGH NJW 74, 263, LG Berlin GE 17, 175), das Pflanzen von Bäumen im Garten, die wegen der Naturschutzverordnung später nicht mehr gefällt werden dürfen (AG Hambg-Blankenese ZMR 98, 569) sowie das Pflanzen von Bäumen auf dem Balkon (LG München I ZMR 17, 59). Bei Gewerbemietverhältnissen: Verstoß gegen eine Betriebspflicht (vgl Eusani ZMR 03, 474, 480). Ob der Mieter sämtliche bei Vertragsbeginn vorhandenen Ein- und Ausgänge einer Ladenfläche offen halten muss, ist im Wege der Vertragsauslegung zu ermitteln (KG ZMR 15, 707). Während des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Beseitigung von nicht genehmigten Umbauten nur verlangen, wenn er hierfür ein berechtigtes Interesse hat (LG Berlin GE 15, 791). Nicht vertragswidrig ist die fachgerechte Montage einer Außensteckdose auf dem Balkon der Mietwohnung (AG Hambg WuM 07, 505) oder einer Videokamera (LG Hambg ZMR 11, 296, str). Hauptstreitpunkte sind die Parabolantennen (BGH ZMR 13, 867, GE 09, 1550; ZMR 06, 195; 07, 676; KG ZMR 08, 207; LG Krefeld WuM 10, 293 zu Gemeinschafts-SAT-Anlage; AG Regensburg WuM 11, 617, LG Berlin GE 12, 1169, AG Dresden 141 C 3834/14), intensives Rauchen (vgl Riecke ZMR 17, 292 u 361, Paschke NZM 08, 265; LG Düsseld ZMR 14, 888 u ZMR 16, 873); Füttern von Tauben AG Frankfurt GE 22, 908, Schuhe im Treppenhaus (AG Frankfurt ZMR 23, 117) und vertragswidrige Tierhaltung (Sommer MietRB 19, 180, Caspers ZAP 19, 613, AG Hambg-Blankenese IMR 19, 315; Theesfeld MDR 10, 607, AG Pankow-Weissensee ZMR 11, 396, AG Potsdam GE 14, 939, AG Hamburg-Harburg ZMR 14, 802) sowie Tierfütterung (AG Frankfurt ZMR 23, 376). Sonderfall: Empfang eines umstrittenen Staatsgastes im Mietobjekt, LG Köln 28.9.18 – 5 O 383/18.