Gesetzestext
(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
(2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.
A. Grundsätzliches; Konkurrenzen.
Rn 1
§ 546 wurde durch das MRRG eingefügt, ist seit 1.9.01 in Kraft und gilt für alle Mietverhältnisse. Bei Pacht gilt zusätzlich § 582a III bezüglich des Inventars. § 546 entspricht § 556 I, III aF. Der frühere II für Wohnraummiete wurde in § 570 normiert. Die Rückgabepflicht des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses in I steht nicht im Synallagma mit einer Vermieterpflicht (Erman/Jendrek § 546 Rz 2; MüKo/Bieber § 546 Rz 1). Der schuldrechtliche Rückgabeanspruch aus § 546 I setzt keinen Besitz des Mieters an der Mietsache voraus (BGH NJW 96, 515 [BGH 22.11.1995 - VIII ARZ 4/95]). Die Ansprüche aus § 546 gehen bei Veräußerung der Mietsache nach § 566 I auf den Erwerber über (Ddorf NZM 02, 739 [OLG Düsseldorf 16.04.2002 - 24 U 199/01]), sind der Abtretung zugänglich und bestehen neben dem Herausgabeanspruch aus § 985 (BGH NJW 83, 112 [BGH 13.10.1982 - VIII ZR 197/81]). Dies gilt auch, wenn Vermieter und Eigentümer nicht identisch sind: Erhält der Vermieter zunächst die Mietsache, kann der Eigentümer diese vom Vermieter nach § 985 herausverlangen. Bei Insolvenz des Mieters unterliegt nur der dingliche Herausgabeanspruch der Aussonderung nach § 47 InsO. Der Anspruch aus § 546, der weitergehend als § 985 ua die Entfernung von Einrichtungen und Beseitigung von Veränderungen umfasst (vgl Rn 7 ff), ist Insolvenzforderung (BGH NJW 01, 2966 [BGH 05.07.2001 - IX ZR 327/99]).
B. Abweichende Vereinbarungen.
Rn 2
Wird die Rückgabepflicht insgesamt abbedungen, handelt es sich durch den Wegfall der die Miete prägenden zeitlichen Begrenzung der Gebrauchsüberlassung nicht um einen Mietvertrag. Abw Vereinbarungen über den Fälligkeitszeitpunkt der Rückgabepflicht sind zulässig. Die Vereinbarung eines über § 229 hinausgehenden Selbsthilferechts des Vermieters ist unwirksam (vgl BGH NJW 77, 1818). Die Rückbauklausel ›Ein- und Ausbauten sind zu entfernen, wenn durch sie eine weitere Vermietung erschwert werden sollte‹ ist in AGB zulässig (Ddorf ZMR 09, 745).
C. Rückgabeanspruch gegen den Mieter gem § 546 I.
I. Tatbestand: Beendigung des Mietverhältnisses.
Rn 3
Tatbestandlich setzt I allein die Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Erfasst ist jede Beendigung (s § 545 Rn 3) – zB durch Zeitablauf (§ 575), Kündigung (§ 573, § 543, § 57a ZVG) oder Aufhebungsvertrag. Ferner darf keine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses eingetreten sein (s § 545 Rn 2).
Rn 4
Die Mietsache ist dem Gesetzeswortlaut zufolge nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, also gem § 187 I analog am darauffolgenden Tag (MüKo/Bieber § 546 Rz 15; aA Erman/Jendrek § 546 Rz 10; Grüneberg/Weidenkaff § 546 Rz 10). Fällt die Beendigung des Mietverhältnisses auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, besteht die Rückgabepflicht nach § 193 analog am darauffolgenden Werktag. Zur vorzeitigen Rückgabe der Mietsache ist der Mieter nicht berechtigt, da die Rückgabepflicht vor ihrer Entstehung nicht erfüllbar ist (Ddorf VersR 89, 46; KG NZM 00, 92; aA Dresd NJW-RR 01, 79). Bei objektiver oder subjektiver
Unmöglichkeit der Rückgabe erlischt die Rückgabepflicht gem § 275 (Erman/Jendrek § 546a Rz 4; nicht bei ausgezogenem Mieter, vgl HansOLG ZMR 09, 603).
II. Einwendungen und Einreden des Mieters.
Rn 5
Zurückbehaltungsrechte des Mieters gem § 273 sind nach § 570 bei Wohnraummiete und nach § 578 I bei der Miete anderer Räume sowie bei Grundstücksmiete ausgeschlossen. Ein Recht zum Besitz gem § 986 besteht mangels Anwendbarkeit der dinglichen Einwendung ggü dem schuldrechtlichen Rückgabeanspruch aus § 546 ebenfalls nicht (BGH NZM 98, 779 [BGH 08.07.1998 - XII ZR 116/96]). Der Rückgabeanspruch unterliegt der Regelverjährung nach §§ 195, 199. Für den darin enthaltenen Anspruch auf Beseitigung eingebrachter Gegenstände, Einrichtungen oder Bauten (vgl Rn 7) gilt indes die kurze Verjährung aus § 548 (Köln NZM 98, 767 mwN).
III. Rechtsfolge: Wiedereinräumung des unmittelbaren Besitzes.
Rn 6
Der Rückgabeanspruch des Vermieters gem I ist spiegelbildlich zu § 535 I 2 auf die Wiedereinräumung des unmittelbaren Besitzes gerichtet (BGH NJW 88, 2665 [BGH 11.05.1988 - VIII ZR 96/87]). Die Rückgabe der Mietsache ist bei beweglichen Sachen Bringschuld (Erman/Jendrek § 546 Rz 9; Grüneberg/Weidenkaff § 546 Rz 10). Bei Nichterfüllung der Rückgabepflicht kann der Vermieter Nutzungsentschädigung gem § 546a sowie ggf weitergehende Schadensersatz- und Verzugsansprüche nach §§ 546a II, 280, 281, 286 geltend machen. Bei Wohnraummiete gelten die Einschränkungen aus § 571. Die Zwangsräumung aufgrund eines vorläufig vollstreckbaren Urteils stellt keine Erfüllung dar (BGH NJW 04, 1736 [BGH 24.03.2004 - VIII ZR 188/03]). Gleiches gilt bei Annahmeverzug des Vermieters, dieser berechtigt den Mieter aber zur Besitzaufgabe nach § 303 (Ddorf NZM 99, 1142). Bei Schlechterfüllung (s Rn 7–9) bestehen Ansprüche aus §§ 280f – bei Unterlassung von Rückbauten (KG ZMR 07, 533) oder wirksam übernommenen Schönheitsreparaturpflichten gilt § 281 (KG ZMR 07, 450...