Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 546a BG ... / C. Tatbestand des Entschädigungsanspruchs nach § 546a I.

Rn 4

Voraussetzung ist nach dem Gesetzeswortlaut die Vorenthaltung der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses. Dem Begriff des Vorenthaltens ist immanent, dass die Rückgabe der Mietsache bzw. der Schlüssel (Kobl, NJW-RR 18, 845; vgl aber Naumbg IMR 19, 324: im Einzelfall schon kein Vorenthalten, wenn der Mieter sich der Schlüssel nur entledigt!) trotz bestehender Rückgabepflicht unterlassen wird und dieses dem Willen des Vermieters widerspricht (BGH NJW 17, 2997). Verhandlungen zwischen den Parteien oder eine gewährte Räumungsfrist führen nicht zum Entfall des Vorenthaltens (Ddorf IMR 11, 444). Jedoch liegt kein Vorenthalten vor bei irriger Annahme des Vermieters, der Mietvertrag bestehe fort (BGH NJW 17, 2997) oder bei Ablehnung der Rücknahme (Ddorf ZMR 07, 780; vgl BGH NJW-RR 19, 645), Austausch der Schlösser durch den Vermieter (KG NJW-RR 06, 514), Schlüsselüberlassung an den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen (Ddorf NJW-RR 04, 300), Zurücklassen von Gegenständen aufgrund geltend gemachten Vermieterpfandrechts (Kobl, NJW-RR 18, 845) oder Inbesitznahme des Vermieters trotz unvollständiger Schlüsselrückgabe (Ddorf IMR 13, 496). Eine Schlechterfüllung der Rückgabepflicht aus § 546 genügt nicht (Brandenburg IMR 13, 415) – zB unterlassene Schönheitsreparaturen bzw Mängelbeseitigungen (BGH NJW-RR 10, 1521 [BGH 13.07.2010 - VIII ZR 326/09]) oder zurückgelassene Gegenstände in den Mieträumen (Ddorf WuM 02, 494 [OLG Düsseldorf 28.05.2002 - 24 U 133/01]). Bleibt aber der überwiegende Teil der Gegenstände in den Räumen, führt dies zur Nichterfüllung der Rückgabepflicht (Ddorf ZMR 04, 27; KG ZMR 07, 194). Zur Abgrenzung s § 546 Rn 7 ff. Ob der Mietgebrauch fortgesetzt wird, ist unbeachtlich. Zu den Voraussetzungen, Inhalt und Erfüllung der Rückgabepflicht s § 546 Rn 3 ff.

Rn 5

Nach dem Gesetzeswortlaut sind kein Verschulden des Mieters (BGH NJW 84, 1527 [BGH 15.02.1984 - VIII ZR 213/82]) und kein Schaden des Vermieters erforderlich. Eine Vorenthaltung der Mietsache liegt auch vor bei Gewährung von Vollstreckungsschutz gem § 765a ZPO oder einer Räumungsfrist nach §§ 721, 794a ZPO (vgl Schmidt-Futterer/Streyl § 546a Rz 48), da die Vorschriften lediglich prozessualer Natur sind und keine materiell-rechtliche Wirkung entfalten (dennoch Anspruchsausschluss bei Wohnraumiete gem § 571 II). Bei objektiver oder subjektiver Unmöglichkeit der Rückgabepflicht scheidet eine Vorenthaltung der Mietsache begrifflich und nach dem Gesetzeszweck (vgl Rn 1) aus (Schmidt-Futterer/Streyl § 546a Rz 42) – der Vermieter hat lediglich Ersatzansprüche aus §§ 280 ff. Zum Ausschluss von Zurückbehaltungsrechten bei Raummiete s § 546 Rn 5. Zur Frage, ob ausnahmsweise dennoch ein Vorenthalten verneint werden kann, zurückhaltend BGH NJW 75, 1773 [BGH 02.07.1975 - VIII ZR 87/74]. Zum fehlenden Anspruch aus § 546a I iRd Untermiete bei gleichzeitiger Beendigung von Haupt- und Untermietvertrag s Rn 2.

Rn 6

Der Anspruch besteht für die Dauer der Vorenthaltung u erlischt somit mit Rückgabe der Mietsache. Dies gilt auch, wenn die Rückgabe innerhalb einer laufenden Mietberechnungsperiode, zB zur Monatsmitte, erfolgt (BGH ZMR 06, 32). Begehrt der Vermieter Schadensersatz statt der Leistung nach § 281, so erlischt der Nutzungsentschädigungsanspruch bereits mit Fristablauf (§ 281 IV), also vor Rückgabe der Mietsache (KG GrundE 03, 46). Der Annahmeverzug des Vermieters beseitigt die Entschädigungspflicht nur, wenn darin eine Ablehnung der Rücknahme zum Ausdruck kommt (KG NJW-RR 01, 1452; weitergehend Ddorf ZMR 04, 27).

Rn 7

Den Vermieter trifft die Beweislast für die Beendigung des Mietverhältnisses, der Mieter muss die Rückgabe bzw deren Unmöglichkeit oder die Ablehnung der Rücknahme durch den Vermieter beweisen.