Rn 12
Die Verjährung beginnt nach § 548 I 2 – auch wenn die vom Mieter zu vertretende Veränderung erst später erkennbar wurde (Frankf WuM 01, 397) – mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter Kenntnis von der vollständigen und unzweideutigen Besitzaufgabe (BGH NZM 19, 408, ZMR 04, 108 u ZMR 14, 270) hat und die Sache zurückerhält (BGH ZMR 12, 175; Ddorf WuM 08, 554; Emmerich NZM 05, 248 f; Krapf 10 Jahre MietRRefG, S 344). Dieser Zeitpunkt ist nicht notwendig identisch mit dem der Rückgabe nach § 546 (Hamm ZMR 24, 115: Kenntnis des Vermieters von dem Schlüsseleinwurf kann genügen), wie schon der Wortlautunterschied zeigt. Deshalb kann Zurückerhalten auch eine Teilräumung (BGH ZMR 06, 754, 757) unter Rückgabe nur eines einzigen Schlüssels (Ddorf ZMR 06, 925; LG Stuttgart WuM 20, 787) sein, wenn dadurch der Nichtfortsetzungswille des Mieters zum Ausdruck kommt. Ein Zurückerhalten setzt voraus, dass der Vermieter – ohne Rücksicht auf das rechtliche Vertragsende – den – nach BGH NJW 86, 203 ggf nur vorübergehenden – unmittelbaren Besitz der Sache oder zumindest den freien Zutritt zu ihr sowie die Möglichkeit erhält, eine Überprüfung auf Veränderungen und Verschlechterungen ungestört vorzunehmen (BGHZ 98, 59, Ddorf DWW 07, 246) oder der Vermieter in Verzug der Annahme ist (Brandbg ZMR 19, 18, BGH WuM 92, 71). Der Vermieter muss die Sache aber nicht ›auf Zuruf‹ des Mieters zurücknehmen (BGH ZMR 12, 175 = NJW 12, 144). Begibt sich der Vermieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses freiwillig der Möglichkeit, nach Vertragsende die unmittelbare Sachherrschaft an der Mietsache zu erlangen, so muss der Vermieter sich so behandeln lassen, als ob er die Mietsache zurückerhalten und damit die Verjährung zu laufen begonnen hätte (fingierter Rückerhalt; vgl AG Hamburg ZMR 22, 972). Die Verjährung kann schon vor Entstehen und Fälligkeit des Anspruchs zu laufen beginnen (BGH ZMR 05, 291 und ZMR 06, 507, Saarbr NZM 09, 485, Ddorf ZMR 06, 925, aA noch zu § 326 aF: KG ZMR 97, 132). Nunmehr findet sich in § 200 für den Beginn ›anderer‹ Verjährungsfristen die Regelung, dass nur dann die Anspruchsverjährung mit der Entstehung des Anspruchs beginnt, ›soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist‹. Letzteres ist bei § 548 der Fall, da hier der Beginn der Verjährung an die Rückgabe der Mietsache geknüpft wird (vgl Lützenkirchen ZMR 02, 889, 890; vgl Langenberg WuM 02, 72: keine doppelte Verjährung mehr). Weitere Fälle mit Lösungen bei Horst NZM 23, 905–919.
Bei einer Klausel über die Verlängerung der Verjährungsfrist für solche Ersatzansprüche des Vermieters um ein halbes auf ein ganzes Jahr handelt es sich um eine überraschende Klausel (§ 305c I, AG Köpenick GE 15, 981). Nach BGH (ZMR 18, 201, dazu Hinz JR 19, 233) liegt die Anknüpfung des Verjährungsbeginns an die Rückgabe der Mietsache im berechtigten Interesse des Mieters, der nur bis zu diesem Zeitpunkt beweissichere Feststellungen zum Zustand der Mietsache treffen kann. Der Mietvertrag darf den Verjährungsbeginn nicht auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses sowie um weitere 6 Monate verschieben.
Rn 13
Bei einem einvernehmlichen Mieterwechsel oder Eigentümerwechsel beginnt die Verjährungsfrist mit dem Zeitpunkt des Mieter- oder Eigentümerwechsels (BGH NJW 92, 687 [BGH 06.11.1991 - XII ZR 216/90]; Eckert, 10 Jahre MietRRefG, S 334) auch wenn der Besitzübergang unmittelbar vom Vormieter auf den Nachmieter erfolgt (LG Hamburg WuM 97, 372). Kommt es ohne Rückgabe der Mietsache zum Neuabschluss eines Vertrages mit dem bisherigen Mieter, so beginnt die Verjährungsfrist nicht zu laufen (KG NZM 00, 383 [BGH 24.11.1999 - XII ZR 69/99]).
Rn 14
Umstr ist, ob für die Verpflichtung zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen (vgl Kinne ZMR 03, 8 ff) eine Verjährung der Erfüllungsansprüche des Vermieters (vgl Skrobek ZMR 07, 664) eintreten kann, wenn dieser um die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung wusste oder grob fahrlässig nicht wusste. Insoweit weist Lützenkirchen (ZMR 02, 889, 891) zutr darauf hin, dass § 548 I insoweit als Spezialregelung verstanden werden solle, wonach die Verjährung für Ansprüche wegen jeder Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache erst mit der Rückgabe beginnt (vgl Jacoby 10 Jahre MietRRefG, S 339 unter Hinweis auf §§ 200, 213). Für Entrümpelungskosten und notwendiger Malerarbeiten vgl Ddorf MDR 12, 1155 [KG Berlin 21.05.2012 - 8 U 217/11].
Rn 15
Die Verjährung der Ansprüche aus einer noch individualvertraglich (aA LG Berlin ZMR 22, 473) möglichen (wg BGH ZMR 15, 690) Quotenhaftungsklausel (vgl Riecke/Mack Rz 205, 409, 415) fallen auch unter § 548, obwohl es sich nicht um Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen handelt (vgl Lützenkirchen WuM 02, 179, 189, LG Berlin NZM 02, 118). Für Schadensersatzansprüche, die auf Ersatz von Mietausfall gerichtet sind, ergibt sich aus dem sog Grundsatz der Schadenseinheit, dass die Verjährungsfrist einheitlich für alle voraussehbaren künftigen Mietausfälle beginnt, die aus der...