Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 549 BGB ... / C. Ausnahmen vom Mieterschutz gem § 549 II.

I. Vorübergehender Gebrauch iSd Nr 1.

Rn 3

Der Vertragszweck zum Gebrauch nur für einen kurzen, absehbaren Zeitraum muss im Mietvertrag enthalten sein. Dies ist häufig bei Zweitwohnungen oder Ferienwohnungen der Fall. Ebenso bei Vermietung für die Zeit einer berufs- bzw reisebedingten Abwesenheit des Vermieters oder bei Mietverhältnissen mit Monteuren am Montageort. Ob der Gebrauch vorübergehend ist, bemisst sich nach dem Einzelfall; der Zeitraum kann auch ein Jahr übersteigen (Grüneberg/Weidenkaff § 549 Rz 15). Maßgeblich ist, ob nur ein kurzzeitiger Sonderbedarf iSd Nr 1 oder allgemeiner Wohnbedarf gedeckt werden soll (Frankf ZMR 91, 63). Im letzteren Fall greift Nr 1 dem Gesetzeszweck nach nicht, die §§ 549 ff gelten uneingeschränkt. Eine Befristung im Mietvertrag ist lediglich Indiz (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter § 549 Rz 32). Da bei Mietverhältnissen mit Studenten oder Wohngemeinschaften zumeist allgemeiner Wohnbedarf gedeckt wird, fallen diese nicht unter Nr 1 (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter § 549 Rz 32).

II. Möblierter Wohnraum in Vermieterwohnung iSd Nr 2.

Rn 4

Nach dem Gesetzeswortlaut muss der Wohnraum innerhalb der vom Vermieter in eigener Person genutzten Wohnung (Schmidt/Futter/Lehmann-Richter § 549 Rz 35) liegen und mit ihr in räumlichem Zusammenhang stehen. Dem Sinn und Zweck der Ausnahmebestimmung zufolge kann die Vermieterwohnung in einem Mehrfamilienhaus liegen (KG NJW 81, 2470 [KG Berlin 21.04.1981 - 8 W RE Miet 1397/81]) bzw muss keine Wohnung, sondern kann auch ein Einfamilienhaus sein. Nicht mehr als ›Teil‹ der Vermieterwohnung anzusehen ist ein darin befindlicher abgetrennter Raum mit eigenem Zugang zum Treppenhaus (LG Dettmold NJW-RR 91, 77).

Rn 5

Der Wohnraum muss nach dem Mietvertrag mindestens überwiegend vom Vermieter zu möblieren sein. Entscheidend sind Anzahl und Bedeutung der Gegenstände für die normale Lebensführung des Mieters im Verhältnis zur Gesamteinrichtung (Staud/Weitemeyer § 549 Rz 30).

Rn 6

Ist nach dem Mietvertrag die Vermietung zum dauernden Gebrauch (vgl Rn 3) mit der Familie des Mieters bestimmt, greift Nr 2 nicht; die §§ 549 ff gelten uneingeschränkt. Der Familienbegriff bemisst sich nach den Vorschriften des BGB. Eine Familie liegt auch vor bei kinderlosem Ehepaar, Lebenspartner (§ 11 I LPartG) oder Mitnutzung durch Geschwister. Gleiches gilt, wenn die Vermietung zum dauernden Gebrauch mit Personen bestimmt ist, mit denen der Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt. Hierunter soll nach der Gesetzesbegründung eine auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaft fallen, die keine weiteren Bindungen gleicher Art zulässt sowie innere Bindungen aufweist, die ein gegenseitiges Einstehen füreinander begründen und über die bloße Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft hinausgehen. Auf geschlechtliche Beziehungen kommt es nicht an. Gemeint ist auch das dauerhafte Zusammenleben alter Menschen, die ihr gegenseitiges Einstehen füreinander zB durch Vollmachten zeigen (BTDrs 14/4553, 38). Ob die Voraussetzungen vorliegen, ist anhand von Indizien zu beurteilen, wobei der Mieter die Beweislast trägt. Der gemeinsame Haushalt stellt ein Indiz für eine auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaft dar (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter § 549 Rz 45).

III. Weitervermietung für dringenden Wohnbedarf iSd Nr 3.

Rn 7

Die Ausnahmebestimmung erfasst Mietverhältnisse, in denen eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege Wohnraum zwischengemietet hat und diesen an Personen mit dringendem Wohnungsbedarf untervermietet. Zu dem genannten Personenkreis gehören alle Personen, die Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche haben (zB alte Menschen, Asylbewerber, Einkommensschwache, Haftentlassene, Kinderreiche, Obdachlose). Nach dem Gesetzeswortlaut muss im (End)Mietvertrag auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und das Fehlen des Mieterschutzes im Untermietverhältnis hingewiesen werden. Anderenfalls greifen die §§ 549 ff uneingeschränkt.